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無房|無房 | 从198%跌至负增长，千亿祥生的IPO难题( 二 )


反观中梁 ， 冲击IPO的路径非常清晰 。 2016年中梁将总部从浙江搬至上海 ， 搭上最后一轮行业增长快车 ， 用3年时间让业绩实现了从百亿到千亿的跨越式增长 ， 激流勇进2019年中梁果断上市 ， 以黑马姿态获得投资者青睐 ， 上市当日市值冲到210亿元 。
祥生和中梁 ， 一个是老牌浙系房企 ， 一个是新兴浙系房企 ， 同样是以千亿规模冲击IPO的房企 ， 两者的打法却大相径庭 。 后者在上市方面表现得沉稳有计划 ， 祥生反倒显得像无头苍蝇 ， 只想一股脑将能做的都做了 。

诚然祥生已经意识到今年可能是房企上市的最后窗口期 ， 但没有持续增长的销售业绩 ， 和足够支撑其规模扩张的土储 ， 祥生的发展仍旧令人担忧 。
据企业公告及克而瑞数据 ， 2016年至2019年祥生的销售额增速呈直线下滑态势 ， 分别为198.2%、90.7%、66.0%、19.0% ， 2020年上半年这一指标更跌至-4.6% ， 低于百强房企-2.7%的增速 。
值得一提的是 ， 由于土储不足等因素 ， 祥生在2019年并未完成1300亿元的销售目标 。
招股书显示 ， 截至2020年3月31日 ， 祥生拥有195个处于不同开发阶段的物业项目 ， 项目应占总建筑面积为约2304.5万㎡ 。 低于奥园、远洋等同规模房企 ， 截至2019年末 ， 奥园、远洋拥有土地储备总建筑面积分别为：4503万㎡、3724.3万㎡ 。
后劲不足 ， 加上此前融资太过依赖信托 ， 祥生规模扩张的隐患凸显 。
招股书显示 ， 在祥生2019年底的285.27亿元借款中 ， 有180.07亿元来自信托融资 ， 占比达63.1% 。 这51笔信托中 ， 只有少数几笔的年利率低于10% ， 其余都在10%以上 ， 最高的一笔超过了16% 。
较高的利率也侵蚀了它的净利率 。 过去三年 ， 祥生的净利润并不高 。 数据显示 ， 2017年到2019年 ， 祥生的净利润分别为-2.86亿元、4.28亿元、32.09亿元 ， 2019年虽创下历史新高 ， 但与同规模的中梁、奥园相比 ， 仍然存在着不小的差距 ， 后两家房企在2019年的净利润分别为：62.56亿元、52.2亿元 。
不仅如此 ， 信托本身风险也很大 ， 今年以来 ， 已有不少信托公司爆雷 。 仅6月份 ， 就有安信信托、雪松信托等信托公司出现跌停、维权事件 。 这对高度依赖信托的祥生来说 ， 并不是什么好消息 。
与中介的关系剑拔弩张 ， 更为祥生蒙上了一层阴影 。 好巧不巧 ， 就在祥生递交招股书的两天后 ， 中介就砸了祥生位于浙江海宁的钱塘新语售楼处 ， 据悉售楼处被砸与其“跳单”有关 。

△ 图源自网络
虽祥生在事发四天后发出声明 ， 表示事件是其“委托的独家销售代理公司与其自行组织的渠道和中介人士之间出现纠纷” ， 与祥生无关 ， 但却已经给祥生带来了不良的影响 。
不够严谨的仓促上市 ， 让千亿祥生的IPO显得狼狈而尴尬 。

由此来看 ， 祥生的IPO之路可能难言顺利 。
虽然祥生2019年销售额创下历史新高 ， 但这样的势头并未延续下去 ， 2020年期中考祥生表现不仅不够亮眼 ， 反而有所下跌 。
从50强整体的数据来看 ， 即便是在疫情的影响下 ， 它们的平均操盘金额仍同比实现了3.68%的增长 ， 其中有28家业绩实现正增长 ， 正在冲击IPO的祥生却处于负增长阵营 。
值得注意的是 ， 祥生25年来首提上市 ， 与其管理层没有资本意识不无关系 ， 意识的局限还表现在祥生的内部管理上 。
网络上 ， 关于祥生的八卦很多 ， 涉及频繁的项目总流动、管理制度天天变更等核心问题 ， 加上某营销总的风流韵事 ， 祥生被某知乎网友冠以“娱乐别人娱乐自己的娱乐公司”的定位 。
打铁还需自身硬 ， 老骥伏枥的祥生 ， 要做的是改变拖沓、不敏感、娱乐化的弊病 ， 如果一直让自己处于业绩增长乏力、维权频发和娱乐话题不断的境地 ， 最终只会适得其反 。
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文章来源：無房
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