無房|無房 | 从198%跌至负增长，千亿祥生的IPO难题
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“2020年中房企观察”系列
随着2020房企年中成长排行数据的出炉 ， 出现一批让人琢磨不透的房企 。
有的用尽了几十种融资方法钱还不够花 ， 有的业绩一路下滑银行还爱他 ， 还有疫情阴云下逆势反扑成为新黑马 ， 如此云云......每年期中考试房企中总有这么几个奇葩让人不解 。
风云变幻之下 ， 危机四伏之中 ， 谁又将起落于惊涛之上？
下面跟随無房走入“2020年中房企观察系列” ， 共同观察这些特色房企背后的风风雨雨 。
此为第五篇 ， 祥生地产 。
4年前才是祥生集团（后简称祥生）上市的最好时机 。
为什么这么说？因为2016年祥生的销售额实现了198.2%的增速 ， 是百强房企平均增速的4倍 ， 随后祥生的销售额同比增速逐年下跌 。
在無房近期制定的《2020上半年50强房企成长排行榜》中 ， 祥生也处在中等偏下的位置 。 榜单显示 ， 2020年上半年祥生地产操盘金额约392.4亿元 ， 同比下降2.46% ， 掉出前30名 。
作为最后一个未上市的千亿房企 ， 祥生虽然业绩跌幅不高 ， 但仍不利于其IPO 。
一方面 ， 目前大多数赴港上市的房企均呈现出债务重、融资成本高、财务杠杆高等特点 ， 行业的激烈竞争 ， 叠加疫情黑天鹅的影响 ， 对今年上半年IPO的房企 ， 业绩要求更高 。
另一方面 ， 虽然祥生在规模上有些优势 ， 但在上半年的市场波动下 ， 祥生自身的问题也集中爆发 。
除了销售增速创下近年来的新低 ， 对非标融资（主要是信托）过于依赖 ， 以及与中介机构纠纷不断……都让祥生的前路充满未知 。
对祥生来说 ， 上市这支箭已在弦上不得不发 ， 然而上述这些隐患 ， 也给其IPO带来了诸多不确定性 。
对于上市融资 ， 祥生一直后知后觉 。
创立于1995年的祥生 ， 与绿城同岁 ， 凭资历浙系房企都得称呼一声“老大哥” ， 但后者已拥有绿城中国、绿城服务和绿城管理三家上市公司 ， 从这个角度来看 ， 两者的差距不是一般的大 。
即便相较滨江集团、宋都股份、佳源国际等规模逊于自己的兄弟房企 ， 祥生也是最晚申请上市的 。
祥生并不是没有合适的上市时机 。
2008年前后 ， A股开始放缓IPO审批进度 ， 由此开启内地房企组团赴港上市的风潮 ， 滨江集团享受了第一批红利 ， 仅以40.56亿元的销售规模成功赴港上市 。
过去两年也是内地房企赴港上市的密集期 ， 2019年7月中梁控股以黑马之势成功登陆港股 ， 创下内地房企登陆港股的最快纪录 。
回头来看 ， 2016年是祥生非常好的上市时机 。 一方面 ， 当年其创下近200%的销售增速 ， 业绩非常亮眼 ， 更重要的是 ， 之后两年祥生也保持着高于百强房企两倍的增长速度 。
【無房|無房 | 从198%跌至负增长，千亿祥生的IPO难题】另一方面 ， 虽港股对房地产开发企业由热衷转为冷静 ， 但市场红利尚在 ， 比起今年的复杂情况 ， 上市肯定要容易得多 。
对上市不敏感的祥生 ， 2019年下半年才开始为上市做准备 。 先是将总部搬迁至上海 ， 开始真正意义上的全国化扩张 ， 后是引入两大资本能手为其护航 。
一个是历经景瑞控股和正荣地产两家公司上市的谈铭恒；一个是绿城中国的创始元老 ， 宋卫平时期绿城的“二号人物”寿柏年 。
前者在财务与资本运营管理方面有丰富的经验 ， 谈的入职被看做祥生拉响IPO的前奏 。 后者斥资6200万元入股祥生 ， 获得祥生1%的权益 ， 助力祥生冲击IPO 。
能上不上 ， 时机不对却硬上 ， 祥生2019年的这些举动 ， 更像是在中梁的刺激下 ， 做出的为上市而上市的举措 。
至此 ， 祥生内部的战略管理问题已然凸现 ， 就算其凭借资本能手勉强上市 ， 但与其规模不相匹配的战略管理 ， 仍旧会成为其未来发展道路上的绊脚石 。
能够看出 ， 针对上市祥生并没有一套体系化的打法 。
前几年业绩稳步增长的祥生没有上市的意识 ， 在全国化布局方面也较为缓慢 ， 直至去年才一股脑将两大战略一起提上日程 。
制定“1+1+X”的全国化战略 ， 土储布局从三四线转向二线城市 ， 凶猛拿地寻求扩张 ， 引入资本人才等待上市……
但一顿操作猛如虎后 ， 不仅没给祥生带来利好 ， 反而更让行业质疑：
一直深耕三四线的祥生能顺利攻下一二线城市吗？全国化战略尚未见成效 ， 祥生是否太着急IPO了？不论是全国化还是上市 ， 是否是管理层拍脑袋的决定？
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