地产情报站|借了新债还旧债，房企今年日子太难熬
对于房企而言 ， 2020年实在太不好过 ， 前后都是高筑的债台 。
【地产情报站|借了新债还旧债，房企今年日子太难熬】据Wind数据显示 ， 今年截至7月21日 ， 房企境外发债规模已经达到416.32亿美元（约合人民币2910.45亿元） ， 超过2017年全年规模 ， 接近2018年全年规模 。 此外 ， 今年国内地产债的发债规模也达到了3764.63亿元 。
也就是说 ， 在半年多的时间里 ， 房企在境内外的发债规模已经达到6675.08亿元 。
在发债规模扩大的背后 ， 是房企偿债高峰期的到来 。 公开数据显示 ， 2020年6月至12月 ， 到期的内地房企美元债已达64只 ， 合计204.37亿美元 。
01 过红线的负债率拆了东墙补西墙 ， 外边再扩一圈墙 ， 这可能是当前房企的日常操作了 。
迈入7月 ， 房企目前在海外计划发债的数量已经达到22只 ， 发行规模达到66.15亿美元（约合人民币462.45亿元） 。
而房企在7月到期的债务有多少呢？据克而瑞研究中心统计 ， 仅在7月 ， 各大房企就有32笔债券到期 ， 金额共计554.84亿元 。
在房地产市场规模扩大化的同时 ， 房企们的债务规模也是越来越大 。 据了解 ， 在2020年 ， 国内房企债务到期最高的是万科 ， 规模超过600亿元 。 此外 ， 其他房企的债务规模也在逐渐扩大 ， 逾百亿的不知凡几 。
对于房企而言 ， 高负债是业界常态 ， 与行业本身相辅相成 。 在此前新京报发布的《2019年50强房企资产负债率排行榜中》榜单中 ， 建业地产、中南建设以及中南控股依次位列前三 ， 资产负债率均超过了90% 。
一般来说 ， 资产负债率超过80%就被视为高负债率 ， 意味着进入了资产负债率的红线区 。 公开资料显示 ， 在50强房企之中 ， 超过半数的房企都已进入红线区 。
而随着2020年的疫情冲击 ， 房地产行业一度陷入停滞 。 因此 ， 在此前各家房企举办的年报发布会上 ， 降低负债率已经成为共识 ， 万科更是再度喊出“活下去”的口号 。 在多家房企的年报发布会上 ， 都把降负债作为未来两三年的目标 。
可以说 ， 在降负债这条路上 ， 各大房企难得同心了一回 。
这背后 ， 自然是因为债务的不断累积 。 据贝壳研究院预计 ， 在未来两到三年内 ， 房企的债务置换和融资需求仍将持续扩大 ， 预计2021年下半年的债券到期压力将突破5000亿元 ， 再度迈上一个新台阶 。
只能说 ， 不是房企想要降负债 ， 只是债务堆得太多了 。
02 创新高的融资规模随着“房住不炒”的逐步落实 ， 房地产市场降温已经成为不争的事实 。
迈入2020年的下半年 ， 已经有宁波、杭州、深圳、南京等多地出台了楼市调控政策 。 从这一波调控节奏来看 ， 市场趋于收紧已是显而易见 。 据了解 ， 在深圳市出台新的楼市调控政策后 ， 在接下来的一周里 ， 当地二手房的成交量下跌了48.7% 。
降温效果非常明显 ， 以致于周边地区纷纷异动 ， 鼓吹起了临深楼市 。 按照以往的惯例 ， 深圳按头之后 ， 下一步就应该打击临深楼市了 。
对于房地产行业而言 ， 频繁的楼市调控政策出台 ， 对市场会造成巨大影响 。
以高周转模式为基础的房地产企业 ， 其核心是预售制度 ， 开发商利用预售和交房之间的时间差 ， 拿到大笔资金进行投资 ， 然后在全国范围内广撒网 ， 继续扩大规模 。 所以 ， 高周转模式之下的房地产开发有一个非常明显的特征：节奏快 。
拿到地的同时 ， 后续的一系列开发都已经列入计划 ， 其中最主要的就是卖房 ， 然后用卖房拿到的预付款去开发别的项目 。 对于地产公司而言 ， 预付款就是一笔无息贷款 。
可以说 ， 在整个房地产开发过程中 ， 钱是最核心的因素 ， 融资能力直接关系到房企的生存和未来 。
当然 ， 银行贷款的融资渠道也是必不可少的 ， 毕竟房地产开发所耗费的资金巨大 ， 常常有中小开发商因为资金链断裂而导致项目烂尾 。 因此 ， 很多购房者更倾向于选择大型房企 ， 最根本的原因就是大型房企的融资能力强 ， 不用担心项目烂尾的问题 。
然而随着楼市调控政策的不断出台 ， 房企在国内的融资渠道收紧 ， 因此去海外发行债券也成了这两年房企的首选 。 在已经过去的2019年 ， 房企在海外的融资规模刷新了历史纪录 。 据中原地产统计 ， 2019年全年房企在海外融资752亿美元 ， 同比增加52% 。 而从最新的数据来看 ， 截至2020年7月21日 ， 房企境外发债规模已达到416.32亿美元 ， 超过了2019年同期 。
如果不出意外 ， 2020年房企在海外融资的规模将再创新高 。
03 结语在偿债高峰期到来之际 ， 每一个房企都在面临大考 。
融资能力强的房企 ， 早在数月前就已经开始发行债券 ， “凑钱”还债 ， 发债利率也有一定程度的降低；而那些融资能力较弱的房企 ， 就只能通过短期或者超短期融资来偿还旧债 ， 以避免债务违约 。
以债还债的手段 ， 其实是把双刃剑 ， 很容易就割伤了自己 。
贝壳研究院高级分析师潘浩表示：“疫情之下 ， 房地产业务受到冲击 ， 叠加偿债高峰 ， 房企整体资金压力相对还是比较大的 。 多家企业通过借新债偿还旧债 ， 是常规性动作 ， 接下来还有不少房企面临债务到期的压力 ， 预计融资动作也会加快 。 ”
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