深圳|旧改10余年实施率不足40%，深圳终于对钉子户下狠手了！
_原题为：旧改10余年实施率不足40%，深圳终于对钉子户下狠手了！
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只要一户不同意，旧改项目就“难产”，这一直是困扰深圳旧改的一道难题。
近日，深圳发布《深圳经济特区城市更新条例（征求意见稿）》，提出了一个破解难题的新思路——旧改拆迁不再需要100%住户同意，只要签约率达到95%且符合房屋征收相关规定，就可以实行征收。未签约的钉子户可由政府实施个别征收，对决定不服的，可向法院提起行政诉讼。
意见稿一出，便引发了当地民众和网友的激烈讨论。在这个靠旧改盘活存量土地的城市，久拖不决的拆迁问题早已超出城市更新本身的范畴，演化为一个社会问题了。
深圳旧改10余年，实施率不足40%
深圳是全国最早提出“城市更新”概念的城市，因为它的土地资源实在是太少了。大约2000平方公里的总面积，其中有一半划入基本生态控制线，还有500平方公里被用作道路、绿地、公共设施、市政设施等非经营性用地，只有大约500平方公里被划为经营性用地。
2004年，时任深圳市委书记的李鸿忠，在分析深圳发展面临的困难时就曾提出“四个难以为继”：土地有限、资源短缺、人口不堪重负、环境承载力严重透支。在存量土地早已开发完毕的背景下，旧改就成了释放土地资源的重要途径。
同一年，深圳出台了《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》，初步启动了城中村改造工作。2009年，深圳又率先提出“城市更新”的概念，正式启动了包括城中村、旧工业区、旧商业区、旧住宅的改造工作。在城市更新中，深圳遵循“政府引导+市场主导+公众参与”的原则，且需要满足“双百”要求，即业主更新意愿达到100%、搬迁补偿安置协议签约率达到100%。
国内的大多数城市，根据地方或项目本身的情况，对于旧改签约率的要求都不大相同。高一些的有90-95%，低一些的也有70-80%左右。100%的签约率，虽然可以有效避免强拆，却也给旧改项目设置了极大的难度，深圳木头龙小区就是一个非常典型的案例。
木头龙小区位于罗湖区，建于1983年，拆迁房屋栋数共61栋，总户数1340户。2007年，益田集团进驻木头龙社区，开展业主改造意愿征集工作。但直到10年后的2016年底，木头龙还有30多户业主坚持不签约，签约率虽然已达到了98%，但只要还有一户不签，项目就无法真正推进。
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2019年破败不堪的木头龙小区/深圳大件事
而早在2011年，益田集团就拆掉了已签约的木头龙小区的40栋旧楼，本意是以此督促剩余钉子户签约。拆掉旧楼之后，益田集团需要承担所有住户的过渡期租金和补偿金，每年支付的租金和各项费用超过1.5亿。这样的骑虎难下，却给了钉子户漫天要价的底气，部分钉子户提高标准，提出了令人瞠目的天价补偿。仅仅8年时间，益田集团的各项沉没成本已超过12亿。
深圳市城市更新协会创始会长耿延良了解到这样一组数据：2017年，木头龙小区旧改项目签约率达到98.5%、仅剩20户业主没有签约时，已有30多位业主在等待回迁的过程中相继离世；两年后，签约率达到99.7%、仅剩4户业主没有签约时，在等待中相继离世的业主人数已经增加到了49人。直到去年8月，罗湖区城市更新和土地整备局才采取了特事特办的政策，将其零星房屋征收确定为急需项目。今年3月，停滞10余年的木头龙更新项目终于开工。
事实上，深圳还有不少有旧改意向的小区都已经谈了10余年，签约率仍然不到90%，无法真正实施。截至2018年底，深圳累计已列入计划的城市更新项目共计746个，但实施率却只有37%。剩下的63%中，起码有60%是因拆迁原因而卡住。显然，一个旧改项目的成败与否，关键点可以说就在拆迁上。
在旧改专家耿延良看来，“这不仅造成了社会资源的极大浪费，还带来了项目可能烂尾等高风险，超出了一个更新项目的问题，已发展演化成为一个重大的社会问题。”深圳国际仲裁院仲裁员颜雪明也指出，事已至此，有关部门依法介入是最有效率也是最大公约数的解决方案。如今，政府的答案来了。
个别征收+行政诉讼，破解拆迁拉锯战
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【 深圳|旧改10余年实施率不足40%，深圳终于对钉子户下狠手了！】此次深圳出台的《征求意见稿》已酝酿多年，目的就是要运用特区立法权，破解城市更新拆迁难题。
这份意见稿中最大的亮点，就在于文章开头提到的更新意愿和签约率下调至95%，以及“个别征收+行政诉讼”的处置方案。意见稿提出，当已签订搬迁安置协议的合法产权比例不低于95%且符合房屋征收相关规定的，市、区政府就可以依法对未签约部分房屋实施个别征收。对征收决定不服的，可以向人民法院提起行政诉讼。
若此项条例正式出台，此前签约率不低于95%却迟迟无法实施的旧改项目，也都可以按照这个标准来推进了。具体的补偿方案，《征求意见稿》中也给出了标准：旧住宅区的合法建筑采用原地产权置换的，按照套内面积不少于1:1的比例进行补偿；公共保障住房按照套内面积1:1或者建筑面积1:1.2的比例进行补偿。这也是官方首次给出的最低赔偿标准，最大限度避免了拆赔比差异化。
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