深圳|旧改10余年实施率不足40%，深圳终于对钉子户下狠手了！( 二 )
而那些在1年内达不到95%以上更新意愿和签约率的，一段时间内就不会再纳入更新了。《征求意见稿》规定，如果在城市更新意愿公告发布1年内，没有得到95%以上业主的同意，那么该住宅区在3年内都不再纳入更新计划。同样，从市场主体选定之日起1年内，搬迁安置协议签约率不到95%的，该项目也调出城市更新单元计划。这都从一定程度上给旧住宅小区的业主施加了压力，避免项目久拖不决。
对于哪些房子可以被列入旧改范围，《征求意见稿》中也作了解释：旧工业区和商业办公区建筑物建成年限15年以上，住宅区建筑物建成年限20年以上。建成年限不满20年但经鉴定危房等级为D级的旧住宅区，也可以列入旧改计划。
此外，针对此前经常出现的一个或几个开发商私自进入小区，开展旧改意愿征集的市场乱象，《征求意见稿》专门规定，旧住宅区的更新由辖区街道办事处负责申报，企业不得擅自在旧住宅区开展现状调研、意愿征集等城市更新单元计划申报前期工作，否则可被处以200-300万元以下罚款。
这些条例对于规范深圳旧改市场、推进久拖不决的旧改项目，有着极强的针对性。若操作得当，政府、开发商和业主都将从中受益。
赞扬与质疑并存，新规为旧改探索立法规范
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说起来，此前深圳旧改难题也不是没有通过政府介入解决的先例，木头龙小区旧改就是在去年被确定为零星急需项目才得以解决的一个典型案例。但这种“强力扫除障碍”的应急举措，一方面数量太少，另一方面也不具备法律法规的权威性。立法的问题，还须在立法中解决。
全新发布的《征求意见稿》将政府主导变为政府介入，不少细则都有效平衡了各方利益。比如将签约率从100%调整为95%，未签约的钉子户可由政府实施个别征收，就满足了绝大多数业主的更新意愿，也保障了开发商的利益，有力推动城市更新顺利进行。
而对于“个别征收”的严格限制，又保障了钉子户的切身权益，补偿了他们应得的损失。比如政府个别征收按套内面积1:1置换或进行货币补偿确定征收标准，以及政府实施个别征收取得的物业权利，在不低于原有搬迁补偿标准的基础上，由相关部门与市场主体重新协商签订补偿方案等等，都在法律的框架内实现了个体与公共利益的更好平衡。
但也有一些具体操作细节仍待落实。比如在“个别征收”之前，条例还提出了一个“行政调解”的解决途径。就是在搬迁补偿标准与未签约业主协商不成时，可以向项目所在地的区政府申请行政调解，区政府也可以主动调解。但该如何进行行政调解？调解的程序规定及裁定规则又是什么？这些都还需进一步完善。
此外，《征求意见稿》也引发了一些讨论和质疑，比如市场主导的城市更新开发是否符合征收的公共利益条件、政府作为权利人签约是否既做裁判员又做球员等等。尽管各界认识不同，质疑不断，但这一轮大胆探索，无论是立法的位阶还是制度的创新，对深圳旧改制度而言都是一次较大的革新，也可以为其他城市提供有益借鉴。
文/搜狐城市王春艳
参考资料：证券时报网、澎湃新闻、金融界、法商派、深圳壹地产、中新经纬、北京植德律师事务所等
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