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资金面|廉价货币背景下的楼市走势与调控政策体系重构( 二 )


资金面|廉价货币背景下的楼市走势与调控政策体系重构
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二、部分城市调控政策因何失守？
自2010年北京首次引入限购以来 ， 以限购、限贷为基本框架的调控政策体系已经运行了10年 。 这两大行政管控手段 ， 几乎成了住房市场“长效机制”的一部分 。 然而 ， 2020年上半年以深圳为代表的一线城市房价走势表明 ， 由于信贷市场资金充裕 ， 通过某些途径获得的抵押贷款利率要远低于按揭利率 ， 限贷政策在部分城市实际接近失效 ， 限购限贷调控政策框架已经不再完整 。
资金和土地是房地产市场的命脉 。 大幅度提高二套及以上住房贷款的首付成数及利率 ， 曾经是抑制住房投资投机最重要手段 。 但住房限贷政策只有在按揭贷款利率低于一般商业贷款利率时才有效 。 如果按揭贷款利率高于通过其他途径所能获得的贷款利率 ， 人们将放弃通过按揭贷款途径获取购房资金 。 针对按揭贷款设置的二套房贷管控 ， 自然不再起作用 。
2020年上半年 ， 针对企业的商业抵押贷款利率已经降至远低于按揭贷款利率的水平 。 人们可以通过抵押等曲线途径更低成本地获取购房资金 ， 使得限贷政策失去作用 。
即便监管部门堵住了抵押贷款曲线购房的漏洞 ， 廉价的资金 ， 也仍然要通过其他方法途径往楼市寻找突破口 。
由于经济下行压力的持续存在 ， 宽松的货币环境难以逆转 ， 廉价的资金会持续存在 。 已有的以限购、限贷为基本框架的调控政策体系 ， 可能面临逐步解体 。
过去 ， 不少一二线城市包括深圳的限购政策都缺乏存在感 ， 人们可以通过人才引进、落户等多种途径低成本避过限购 。 在这些城市 ， 房价稳定主要靠限贷政策维持 。 一旦限贷也失效 ， 短期内市场难以应对投机需求冲击 。 也正是由于限购、限贷两大需求管控手段均已接近失守 ， 才使得深圳楼市成为一线城市投资投机的突破口 。
三、调控政策的升级与重构
在疫情多维冲击及内外部经济形势极不明朗的条件下 ， 房价不存在全面上涨或持续上涨的经济基础 。 换句话说 ， 放任资金炒房 ， 虽然局部房价短期可能大涨 ， 但必将以大跌收场 。 利用廉价资金营造楼市“泡沫牛”或“水牛”来拉动经济绝不可取 。 从防范宏观风险角度看 ， “房住不炒”的方向不能改变 ， 维持房地产市场的总体稳定仍是基本方略 。
据此推测 ， 2020年下半年 ， 为避免资金恶炒部分城市特别是二线城市房价 ， 在限贷可能逐步失效的背景下 ， 更多的城市将步随深圳升级限购政策 。 在当前经济形势下 ， 一二线城市被一般投资者认为市场安全性、流动性相对较好 ， 更适于投资投机 。 特别是部分限购政策相对宽松的二线城市 ， 在特殊情形下极容易成为集中投资投机对象 。 升级一二线城市限购政策 ， 对新入籍购房者因地制宜增加社保缴纳条件 ， 可以在一定程度避免住房市场被各类廉价资金当作投资投机标的 。
但另一方面 ， 作为一种行政管制手段 ， 过于严厉的限购对人才和要素的流动都将形成障碍 。 单纯的升级限购政策将产生系列副作用 ， 且这种副作用将随着时间而累积 。 此外 ， 由于区域发展的不平衡性 ， 不是所有城市都适用严厉限购政策 。 因而 ， 在较短的时间内 ， 我们可以通过升级限购来应对投资投机需求的涌入 。 但更重要的 ， 在限贷失效的背景下 ， 我们需要对沿用十年的限购限贷住房调控体系进行重构 。
长期以来 ， 住房调控政策针对投资投机都是以围堵为主 ， 这也基本符合快速城市化发展阶段的国情 。 但随着城市化减速和资金成本的不断降低 ， 堵的难度加大 ， 疏堵并举将逐步成为政策主导方向 。 比如 ， 我们可以尝试弱化或放弃购思维 ， 而以其他更有效的抑制投资投机手段替代 。 又比如 ， 通过土地制度改革 ， 扩大有效供给 ， 降低土地成本 ， 建立城乡统一的建设用地市场 ， 也是避免房地产市场泡沫化的一条重要途径 。


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