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资金面|廉价货币背景下的楼市走势与调控政策体系重构

_本文原题为 廉价货币背景下的楼市走势与调控政策体系重构
一、资金面推动的一二线城市房价上涨
2020年上半年 ， 深圳等一线城市楼市走势引人瞩目 。 即使受到疫情冲击 ， 深圳房价仍扶摇而上 ， 房价水平赶超北京位居全国第一 。 北上广房价也改变近3年来的颓势 ， 出现“V”形反转走势 。
据2020年6月纬房指数显示 ， 2020年上半年 ， 深圳房价累计上涨11.35% ， 上海累计上涨4.72%,北京累计上涨2.81% ， 广州累计上涨0.23% 。 这和我们2020年初的判断“如果没有严厉的管控措施 ， 深圳的房价结构性上涨很可能扩展成全面上涨 ， 并传导至其他一二线城市”基本一致 。
资金面|廉价货币背景下的楼市走势与调控政策体系重构
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2020年上半年以深圳为代表的一线城市房价上涨 ， 本质上主要是由廉价资金而非真实需求增长所推动 。 为了对冲疫情影响促进经济复苏 ， 宏观政策综合运用了降准、降息、再贷款等手段 ， 以促使市场流动性合理充裕、避免企业资金链断裂 。 但由于实体经济尚未恢复景气 ， 实体产业资金实际吸纳能力仍较差 ， 股市和楼市也成为资金流向的重要选项 。 在宽松的货币环境下 ， 市场信贷利率迅速降低 ， 贷款难度显著下降 ， 大量低成本信贷资金欲往资本市场寻找出路 。 这间接为部分城市低迷的楼市注入了一剂兴奋剂 。
在宽松的货币环境下 ， 资金流入房地产市场概率增加 。 而在全球经济前景存较大不确定性的背景下 ， 这些资金一般会选择市场容量大、资金相对安全、限购不太严格的城市 。 在各类城市中 ， 一线城市房地产流动性好 ， 二手房市场发达 ， 更受投资投机资金的青睐 。 在北上广深四个一线城市中 ， 由于深圳落户容易、限购实际门槛很低、中小企业众多 ， 又更易成为各路投机资金的主战场 。 因而 ， 深圳房价的率先上涨并非偶然 。
纬房指数显示 ， 2020年6月 ， 深圳房价仍环比上涨了2.84% 。 但政策重拳介入 ， 已经封堵了深圳房价继续快速上涨的空间 。 2020年7月15日 ， 深圳公布了八项楼市调控措施 ， 对住房投资投机防范措施进行了大幅升级 。 政策的核心是全面收紧购房者的市场准入 ， 限购政策全面向北上广看齐 。
【资金面|廉价货币背景下的楼市走势与调控政策体系重构】以往 ， 由于深圳落户难度较低 ， 限购政策实际作用较小 。 而在7月深圳新规中 ， 限购全面收紧 ， 要求在深圳市落户满3年且连续缴纳36个月个税或社保 ， 才能购买商品住房 。 可以预见 ， 此次随着购房社保要求升级 ， 投机资金将逐步从深圳撤出 。 受政策干预的作用 ， 下半年深圳楼市将逐步降温 。 但挤出的投资投机需求有可能进入周边及其他限购相对宽松二线城市 ， 推动其房价上涨 。
事实上 ， 资金已经开始流入二线城市楼市 。 数据表明 ， 2020年6月二线城市房价涨速有所上升 。 2020年6月二线城市纬房指数显示 ， 27个二线城市样本中 ， 房价环比下降的仅5个城市 。 南通、宁波、成都等城市涨速显著上升 ， 东莞、无锡等城市也仍维持相对较高的涨速 。 纬房城市分级指数显示 ， 2020年6月 ， 二线城市综合房价环比上涨0.5%,比上月提高0.06个百分点 。
资金面|廉价货币背景下的楼市走势与调控政策体系重构
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进入2020年6月 ， 另一个值得关注的新现象是 ， 除深圳外 ， 其他一线城市房价涨速有减缓态势 。 2020年6月纬房指数显示 ， 上海房价环比上涨0.65% ， 涨速比上月下降0.16个百分点；北京房价环比上涨0.13% ， 涨速比上月下降0.76个百分点；广州房价环比下降0.19% ， 涨速比上月下降0.86个百分点 。 除深圳外 ， 北上广房价的快速上涨均缺乏后劲 ， 市场难以支持房价持续快速上涨 。 这可能是因为 ， 北上广限购政策远较深圳严厉 ， 住房投资投机成本过高 ， 资金进入相对更为困难 。 这也从另一侧面表明 ， 短期内 ， 严厉的限购可以在一定程度上弥补限贷政策的漏洞 。 此次深圳的政策升级 ， 也应该可以产生显著降温效果 。


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