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车位|开发商究竟是否有权 出售地面车位？


北京联盟_本文原题：开发商究竟是否有权 出售地面车位？
车位|开发商究竟是否有权 出售地面车位？
本文插图

车位|开发商究竟是否有权 出售地面车位？
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周建平 摄
随着经济社会的快速发展 ， 汽车已成为人们的生活必需品并走进千家万户 。 与此同时 ， 不断增加的汽车数量 ， 使停车难的矛盾日益突出 ， 特别是在城市居住区 ， 住户拥有的汽车数量众多 ， 而公共停车位相对不足 ， 停车位因此成为一种稀缺物 ， 车位之珍贵甚至超过房子 。 由于车位涉及的利益较大 ， 有房产开发商会把作为物业附属设施的地面停车位卖给小区业主 。 此时 ， 如果从法律角度考察 ， 就会产生一个疑问 ， 开发商卖车位 ， 实际上隐含着一个前提条件 ， 即在开发商看来 ， 地面停车位属于其所有 ， 这是否符合法律规定？
采访人员 董小军
近日 ， 最高人民法院公布了一则有关车位争议的案例 ， 此案经过一审、二审及再审 ， 最终由最高人民法院作出裁决 ， 使得这个被很多人忽视的问题有了最具权威的答案 。 最高人民法院认为 ， 小区地面停车位是由开发商依照行政规划建设的物业附属设施 ， 实际上并无建筑物 ， 其本质属于土地使用权 ， 不能办理产权登记 。 开发商在向业主出售商品房后 ， 建设范围内的土地使用权归属全体业主 。 因此 ， 地面停车位的权益作为附属设施应归属于全体业主 ， 其性质与其他公共附属设施性质并无不同 。 开发商有义务按照规划修建小区附属设施 ， 但并非依据规划建设的附属设施都归开发商所有 。 因此 ， 地面停车位属于业主共有的土地使用权的范畴 ， 其权益归属于全体业主 。
房产商与小区业委会就地面停车位归属产生争议
我们先来回顾一下该案的大致情况 。 某房产公司曾在某市开发景豪苑小区 ， 之后 ， 该房地产公司因地面车位的归属问题与小区业委会发生争议 。
房地产公司认为 ， 景豪苑小区建设用地使用权是其出资取得的 ， 因此其为土地使用权人 ， 根据《中华人民共和国物权法》（简称物权法）第一百四十二条之规定 ， 景豪苑小区建筑区划内规划的地上停车位应当归房产公司所有 。 但景豪苑小区业委会称 ， 案涉车位应属小区业主共有 ， 房产公司不享有权利 ， 相应理由共有三条 。 首先 ， 案涉车位使用的是全体业主共有的土地使用权 。 房产公司在给小区业主办理了房屋初始登记及转移登记后 ， 业主共同享有小区全部土地使用权 。 根据物权法相关规定 ， 地面停车位占用了业主共有道路或场地 ， 车位应属业主共有；其次 ， 房产公司不能取得争议车位的所有权证；第三 ， 争议车位未计入容积率 ， 且不参与规划建设用地面积的分摊 。
最高法院再审裁决廓清两个重要争议
此案经一审二审 ， 景豪苑小区业委会的诉请均获得了法院的支持 ， 小区地面停车位被判应归业主共有 。 房产公司不服判决 ， 并以原判决适用法律错误、原判决所认定的基本事实缺乏证据为由提出再审申请 。 最高人民法院经审理 ， 依法驳回了该房产公司的再审申请 。
那么 ， 在关于本案的法律适用和基本事实这两个最为关键的争议上 ， 最高人民法院究竟是如何认定的呢？
房产公司认为原判决适用法律错误 ， 应适用物权法第一百四十二条“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人 ， 但有相反证据证明的除外” ， 不应适用当地出台的物业管理条例的相关规定：“建设单位依法取得车位、车库权属登记后 ， 可以向业主出售车位、车库 。 拟出售的车位、车库数量等于或低于物业管理区域的房屋套数时 ， 每户业主只能购买一个车位或车库” 。 最高人民法院认为 ， 这两个法律规定并不存在矛盾 。 因为房产公司向小区业主出售房屋 ， 小区内的土地使用权就转移至小区业主 ， 小区共有部分土地使用权归小区业主共有 。 因此 ， 房产公司关于应适用物权法第一百四十二条之规定 ， 地上停车位应归其所有的主张不能成立 。 原判决适用的当地物业管理条例 ， 在于明确建设单位只有取得车位、车库权属登记之后才能进行出售 ， 但本案争议的车位并不能取得产权登记 ， 因此不能进行出售 。 因此 ， 原审法院判决适用当地物业管理条例的有关规定并无不当 。


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