地产叁哥|TOP30地产股中的“黄金坑位”（5）文丨地产三哥每一

【地产叁哥|TOP30地产股中的“黄金坑位”（5）】

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文丨地产三哥

每一个胖子都是潜力股，前提是你要减脂增肌。

一、为什么资本支出这么重要？
因为，自由现金流=经营现金流-资本支出。
它决定了有多少钱可以拿来维持以及扩张。
它决定了有多少钱可以拿来分。
打个比方：
三哥摆地摊，买了一个电动三蹦子作为流动摊位，花费5000元，地摊货物价值1000元，净资产6000元。
去年卖货收入10万元，进货7万元，三哥去年的经营现金流是10万-7万=3万元。
资本开支就是电动三蹦子的价值， 5000元。

资本开支/净资产=5/6 。
去年，三哥地摊项目的自由现金流：30000-5000=25000元

这25000元就可以拿来消费，或者扩大再经营。
按照书上的定义：资本支出=购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金（公式：资本支出=购置各种长期资产-无息长期负债）进行计算，会陷入繁琐之中。
而且，最关键的是，这个公式对房地产开发企业不适用。
房地产开发企业，土地是煮饭的米，没有土地就是无米之炊，那么购置土地的支出算营运资金还是资本开支呢？
土地使用权属于长期资产中的无形资产，但也是流动资产中的开发成本。
如果是一家纯粹的商业地产运营企业，可以按照公式来套用，因为土地使用权肯定是长期资产，最终变成固定资产。
但TOP30房企中没有纯粹的商业地产企业。
那么，住宅开发企业买地的钱，到底是算在营运资金中还是资本支出中？
这就是三哥迷茫的原因。
从这角度去推算资本支出，工作量极其巨大，也未必准确。
所以，我们不管这些弯弯绕，直接按照勾稽关系的等量代换，先算出自由现金流，再去算出资本开支。
有些倒因为果，结果是否正确，待验证。
计算公式就是《TOP30房企的自由现金流与资本支出》提到过的：
公司自由现金流=息前税后利润-（△有息负债+△所有者权益）
二、资本开支与净资产比例既然资本开支决定了有多少钱可以拿来维持或者扩张规模。
那么，我们可以把资本支出定性的分成两部分：

第一部分：维持现有规模需要多少？
第二部分：还有多少用于扩张？

那么，资本开支和净资产的比例是否能够定量说明这样一个指标：
即：公司在现有基础上的扩张性。
而这很有可能和股价的相对涨幅直接相关？！

再打一个简单的比方：
三哥的去年地摊生意不错，今年又买了一个电动三轮做摊位，那么，今年资本开支增加5000元，变成1万元。净资产也增加了，变成1.1万元。
资本开支1万元/净资产1.1万元=10/11 。
三哥地摊规模越来越大，如果从市值上说，是开一个摊位的估值高？还是两个摊位的估值高呢？
三、TOP30房企资本开支与股价
把资本支出/净资产（X轴）、股价涨幅（Y轴）做散点图：

三哥以为：
这两者之间线性关系还是明显的。
资本开支/净资产比越高，股价涨得也厉害。
四、资本开支的去向是关键资本开支到底用在哪里很关键。
它的两个用途：一个是维持，一个是扩大再生产。
扩大再生产的部分，又可以分成两个去向：
第一：是在老路上扩大规模。
第二：是找一个新方向去干。
比如奥园，更多的资本开支应该是在土地支出和销售住宅开发上面。
比如融创，这两年资本开支相当一部分是真的放了在运营类的固定资产上面，但是运营效率暂时没有得到证实。
这可能就是两者一个在上、一个在下的区别。
做商业地产的有优势，比如新城和龙湖。
招商地产这种做产业地产的就不说了。
对于其他几家，三哥之前在《TOP30地产股中的“黄金坑位”（1、2、3、4）》中提到了可能被低估的房企，在这张图上也标注了一下。
2020年以来，金科补涨，滨江表现相对不错，融信股价依旧波澜不惊。
这张图只是2019年的情况，是相对估值中的涨幅的相对比较。如果真要有结论，还得回过头去看很多绝对的量化指标。
单看2019年区间情况，容易被误导。
一家之言，抛砖引玉，不作为投资参考！
系列链接：
TOP30地产股中的“黄金坑位”（1）