业主大会|青岛市人大常委会审议《青岛市物业管理条例(修订草案)》业主大会将有“身份证”( 二 )
《条例(修订草案)》力求进一步规范物业服务企业行为 。现在物业管理中，存在的物业服务企业与业主、业主委员会的纠纷，很多源于长期存在的物业管理与住宅区管理混淆，物业服务企业被正式、非正式赋予非企业的管理职能，有的甚至成为住宅区、业主的管理者 。本次民法典的制定，更加明确强调物业服务企业根据业主委托，依照有关物业服务合同的约定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施除外 。《条例(修订草案)》按照法律法规规定，对物业服务企业在物业管理中的定位，按照合同约定为主的原则进行明确 。此外，由于国家已取消了物业服务企业资质、从业人员职业资格要求，《条例(修订草案)》重点从建立物业服务企业信用体系建设，规范物业服务企业选聘以及退出物业项目的义务履行，明确物业服务企业禁止事项等方面，强化和规范对物业服务企业的管理 。
建议借鉴京深立法实践经验加以完善
市人大城建环资委员会对 《条例(修订草案)》审议时认为，《条例(修订草案)》整体内容还不够全面、系统;针对物业管理中一些突出问题，仍缺乏有力的规定;法律责任条款过于简单，可操作性欠缺 。为此，委员会提出修改意见和建议 。
委员会认为，《中华人民共和国民法典》将于2021年1月1日起施行，《民法典》在物权篇中有“业主的建筑物区分所有权”、“相邻关系”、“共有”等三章内容，在合同篇设“物业服务合同”专章，在侵权责任及附则篇设“建筑物和物件损害责任”专章 。《民法典》纳入了《物权法》、相关行政法规和司法解释的许多规定 。现行《物业管理条例》和《山东省物业管理条例》，关于物业管理区域、 业主及业主大会、业主委员会、前期物业、物业服务、物业的使用与维护等内容，《民法典》都有了明确的规定 。建议《条例(修订草案)》修订要以《民法典》为依据，对照《物业管理条例》和《山东省物业管理条例》有关内容，做进一步深化、细化，修改完善 。
还建议紧密结合本市实际，广泛借鉴和吸纳北京、深圳等城市立法的实践经验，对《条例(修订草案)》进行充实和完善 。突出治理体系和治理能力建设 。发挥好基层党组织的作用，进一步理顺规范业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业、建设单位等相关主体的权利义务，进一步明确市政府及相关部门、区(市)政府、街道办事处、社区居委会工作职责 。确保《条例》的可操作性 。《条例(修订草案)》对于《物业管理条例》《山东省物业管理条例》已有的规定，缺乏必要的引用，导致一些内容不全面、不系统、不准确，容易产生歧义 。建议对《条例(修订草案)》的结构和内容进行调整充实 。同时积极适应新形势，应对新情况新问题 。对于疫情防控等重大公共突发事件、垃圾分类等新生事物中的职责划分、物业服务企业诚信机制及业主诚信档案的建立和运用、业主共有资金的使用和监管、运用信息网络形式召开业主大会等，要研究制定于法有据、切实可行的规定 。四是增加老旧小区物业管理相关内容 。本市是老旧小区改造全国试点城市，建议《条例(修订草案)》中增加规范老旧小区物业管理的内容 。
市人大城建环资委员会同时建议，要坚持问题导向，立足破解物业管理突出问题 。《条例(修订草案)》修订要聚焦物业管理领域的突出问题 。一是物业服务企业服务事项界线不清晰，以及信息公开公示不全面不及时;二是业主、业主委员会、物业服务企业之间的矛盾纠纷调处机制不健全，以及业主委员会组建履职、业主大会议事规则不规范;三是分期开发建设的小区前期物业服务期限规定不明确，物业服务企业选聘和交接难;四是物业服务收费调价机制不完善，物业服务质价不符;五是共用部位专项维修资金筹集和使用难等 。建议《条例(修订草案)》修订要针对这些突出问题，逐一设定相应条款，尽量做到准确、可行 。较为复杂的事项，建议在《条例(修订草案)》中明确授权由市政府及相关部门制定配套细则加以规范 。
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