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天津淘房说|曝光！天津这些小区延期交房，房产律师支招应该这样办……( 二 )




月汐苑延期交房投诉

天房彩虹苑延期交房投诉
有业主晒出了天房彩虹苑的照片 ， 显示项目确实处于停工状态 。

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近几年 ， 项目延期交付的例子比比皆是 ， 原因多由于冬季停工、开发商自身问题 ， 以及今年的疫情对房地产市场的影响也很普遍 。
为此 ， 天津365淘房特约房产律师王璞 ， 就业主如何应对延期交房的问题 ， 给出专业意见 。
一、关于“准入证”
准入证全称为《新建住宅商品房准许交付使用证》 ， 任何一个入住项目 ， 交房时必须具备“准入证” 。
有了准入证的项目 ， 一般意味着已经经过竣工验收、规划验收、配套齐备 ， 具备入住条件 。 当然 ， “准入证”的获取 ， 只是开发商交付购房人满意房屋的第一步 ， 但这一步异常关键 ， 购房人收房时可以大大方方的要求查看 。
现在主流开发商在大中型城市一般都能按规定获取 ， 已极少出现没有准入证即强制收房的现象 。 如果出现类似情况 ， 建议购房者立即取证 ， 以录音、录像、拍照形式固定证据 。
二、关于停工“不可抗力”的认定
有了“准入证”的获取时间 ， 与合同约定的入住时间之差距 ， 即是购房人可向开发商主张的延期交房时间的“上限” 。
为什么说是“上限”呢？如果诉讼 ， 延期时间是否能得到法院的全面支持呢？
近年来 ， 我国环境改善明显 ， 这其中可部分归功于各种形式的“停工令” 。 很多项目的延期交房 ， 开发商多主张延期的全部原因为“停工令”所致 ， 属于合同约定中的“不可抗力” 。
这个问题需要就个案具体分析 。 除部分特殊时期属于全面停工 ， 很多的土石方作业停工期间 ， 不影响室内作业 。 这样的“不可抗力”不过是开发商的一面之词罢了 。
今年的情况尤为特殊 ， 最高法的指导意见中已经将疫情认定为“不可抗力” ， 由于疫情原因导致的延期交付不属于违约 。 但当前尚缺乏判例 ， 疫情影响的认定有待司法实践论证 。
三、遇到延期交房 ， 可以维护自身权益的手段
【天津淘房说|曝光！天津这些小区延期交房，房产律师支招应该这样办……】1.注意合同签署 ， 尤其是补充协议中的条款 。
很多购房人在购房之初 ， 主要精力都放在了选楼层、户型、朝向上 ， 往往不注意合同约定 ， 囫囵签字 ， 这为后期维权带来诸多弊端 。
建议购房人仔细阅读合同条款 ， 对于单方面加重购房人义务减轻开发商责任的条款要据理力争 ， 尤其涉及约定收房时间、收房程序、收房标准的条款 ， 详加推敲 。 这是保护购房人利益最重要的屏障 。
2.延期交房属于合同违约 。
购房人有权请求开发商按合同约定赔偿 。 司法实践中 ， 除违约金外 ， 如购房人能够证明由于延期交房而造成了额外的损失 ， 如增加租房时间和成本 ， 购房人也可主张赔偿 。
需要注意的是 ， 民法奉行“填平”原则 ， 也即补偿损失 ， 不会使受害一方因此获益 。 所以 ， 购房人不要奢望因延期交房获得额外收益 。
3. 有的合同中对延期交房的违约金约定过低 ， 购房人可按以下公式主张赔偿金额：
赔偿金额=房屋总价*同期一年期 LPR 利率÷365*确认延期时间
4.选择起诉时间 。
一般建议选择开发商送达收房通知后马上起诉 。
最后 ， 必须要说明的是 ， 延期交房 ， 是一场没有赢家的战役 。
受伤最深的当然还是购房人 。 延期交房项目 ， 往往面临赶工导致质量堪忧的次生问题 。


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