蓝白观楼市|楼市开始“围点打援”！国家高层下达“铁命令”，两类房子别买了
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有一种战术 ， 叫“围点打援” 。围点打援一方 ， 往往是依仗已困住对手必救之处 ， 占据了战场主动 ， 得以提前在援军必经之路上 ， 选择有利地形设伏 ， 或者集中优势兵力吃掉援军 。
多点爆发 ， 局部占据优势兵力 ， 占据主动 ， 就是这个战术的精髓 。
如今 ， 7月末的楼市 ， 颇有几分“围点打援”的意味 。
一方面 ， 是央行、银保监会通过货币政策、金融体系围住楼市“资金面” 。7月20日央行公布了最新的LPR报价 ， 连续四个月没有变化 ， 一年期LPR利率为3.85% ， 五年期LPR利率为4.65% 。
这个决策 ， 直接扭转了市场的降息预期 ， 从侧面也说明了央行对于货币政策的谨慎态度 。
一般来说 ， 市场里的钱多了 ， 资产价格必然会抬升 。
链条是这样传导的：宽松的货币政策（降准降息、公开市场操作）——流动性泛滥（银行手里的钱越来越多）——短期利率下降（1年期LPR）——长期利率下降（5年期以上LPR）——资产价格上涨 。
如今 ， 作为负责制定货币政策的央行 ， 连续四个月按兵不动 ， 尤其放在2020年经济、就业等宏观压力的前提下 ， 这个信号值得重视 。
除了央行 ， 银保监会也明确表态了 。
据中国证券报7月24日报道 ， 银保监会日前召开2020年年中工作座谈会 ， 会议重点强调：坚决防止影子银行死灰复燃、房地产贷款乱象回潮和盲目扩张粗放经营卷土重来 。
所谓“房地产贷款乱象” ， 指的就是部分高杠杆投机客利用短期贷款充当首付 ， 用经营贷、信用贷撬动巨大的购房杠杆 ， 抬升金融体系的风险 ， 银保监会专门指出这个问题 ， 就是为了遏制楼市投机潮“死灰复燃” ， 不让深圳、杭州等地的炒房乱象出现蔓延 。
另一方面 ， 是多个热点城市发布调控新政 ， 压制局部的投机资金“援军” 。7月2日 ， 东莞发通知同地区新房房价3个月涨幅不得超10% 。 同日 ， 杭州实行房屋限售、限制摇号 。
7月6日 ， 宁波限购扩大至市五区 ， 鄞州、江北、镇海、海曙部分区域划入限购圈 。
7月15日 ， 深圳住建局发通知 ， 买房须落户满3年 ， 且提供3年以上个税或社保证明 。
7月23日凌晨 ， 南京七部门联合印发通知提出：夫妻离异的 ， 任何一方自离异之日起2年内购买商品住房的 ， 其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算 。
7月25日凌晨零点 ， 东莞住建局联合11个部门发布通知：外地人停售三套房 ， 住房3年限售 ， 这是自7月2日后 ， 1个月内东莞再次升级楼市调控措施 。
从7月2日到7月25日 ， 短短23天时间 ， 深圳、杭州、宁波、南京、东莞等地不断加码 ， 限购范围扩大 ， 限售时间延长 ， 限贷升级 ， 这些地方 ， 无一不是2020年土拍、成交量、房价最活跃的一二线城市 。
货币政策、金融体系的调控精髓是“围住现金流” ， 而热点城市加码调控 ， 限购、限贷升级是为了“打掉援军” 。
这种全方位的调控“风暴” ， 从一场关键会议中就可以嗅到风向 。7月24日 ， 据新华社消息 ， 高层召开了房地产工作座谈会 ， 北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10个城市负责人参加座谈会 。
会议强调：要坚持问题导向 ， 高度重视当前房地产市场出现的新情况新问题 ， 时刻绷紧房地产调控这根弦 ， 坚定不移推进落实好长效机制 。
注意 ， 这是一场规格很高的会议 ， 同时是一场房地产的“专题”会议 ， 参会的城市 ， 全部都是市场里的焦点 。
这场会议 ， 是对房价“下重手”的明确信号 ， “时刻绷紧房地产调控这根弦” ， 也是国家高层对楼市下达的“铁命令” 。
换个角度讲 ， 正是因为会议提出要“高度重视房地产新情况、新问题” ， 上至央行、银保监会 ， 下到热点一二线城市 ， 纷纷对房地产市场的投机资金“说不” 。
既然出现了种种不利的信号 ， 对购房者来说 ， 下一步该怎么办？
笔者认为 ， 在保证家庭现金流的前提下 ， 购房者应该“量力而行” ， 不要因为局部城市房价蹿升就头脑发热 ， 购房杠杆必须要做到“适度” ， 新的政策环境下 ， 以下2类房子别再买了 。
1 ， 人口常年流出、棚改后房价大幅抬升的中小城市 。
一般来说 ， 人口常年流出的城市 ， 意味着当地的产业基础薄弱 ， 工作机会稀少 。
再加上过去几年棚改货币化助推的因素 ， 不少中西部四五线城市房价都将近破万 ， 这些小城市已经没有了配置的价值 ， 没有了棚改的加持 ， 不会再有多余的购买力产生 ， 房价长期回落
2 ， 上半年涨幅较高 ， 房价有回落趋势的热点区域 。上文提到 ， 楼市开始“围点打援”的特征是“围住货币”、“打掉热点” 。
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