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花样|旧改取暖 奥园与花样年搭伙的“面粉”考题( 二 )


奥园或是花样年踏步于大湾区旧改线路上的好帮手 。
以花样年仍未布局旧改项目的珠海为例 。 近年来 ， 奥园的身影频繁出现在珠海的城市更新项目中 ， 包括奥园广场、翠微村、联安村、亚仿大楼、鞍莲路、高沙村和水翁坑村等项目 ， 其在珠海的旧改实力已不容小觑 。
据此前奥园方面介绍 ， 其在珠海拥有10余处城市更新项目 ， 是涉足珠海城市更新重要企业之一 。
而且 ， 奥园城市更新虽起步不久 ， 但近些年来也加大力度延展大湾区旧改项目 。 除了“抢滩“珠海旧改项目之外 ， 2014年首入佛山、2015年入局深圳、2016年进入惠州 ， 正一步一步地走 。
回过头来 ， 观察此前花样年跟旭辉的合作 ， 潘军也有提到 ， 两者可在优势互补的区域进行合作 。
与奥园的合作 ， 可能也有上述因素 ， 即区域互补 。 但邵丰也直言 ， 目前合作细则还未公布 ， 也不能确切断定两者合作意图 。
抱团的需要
“面粉”只有这么多 ， 房企们又都有需求 ， 所以能不能拿到是各凭本事 。 合作开发顺势成为它们共享有限“面粉”的重要渠道 。
花样年还将合作开发称为其进入主流赛道的标志动作 。 潘军说 ， 地产行业已经进入合作的时代 ， 过往不能合作是由于管理标准、成本控制有较大差异 ， 但由于行业成熟度提高 ， 能否与主流企业合作 ， 是判断企业是否成熟的重要标志 。
并且 ， 为了实现弯道超车 ， 花样年将城市更新选定为重点领域 。 于2019年5月 ， 花样年专门成立了城市发展运营公司 。
在去年的业绩会上 ， 花样年首席财务官陈新禹更是直接提出 ， 花样年要做大湾区的“旧改之王” 。
但是由于旧改项目自身属性的影响 ， 操作周期长、沉淀时间长 ， 花样年大多数旧改项目的土储并未完全转化 。
这意味着花样年无法将土储更快地转化为货值 ， 为规模添上一笔 。 对于有着规模渴求的花样年来说 ， 焦虑是存在的 。
毕竟早年间花样年曾在规模上落后不少 。 前些年 ， 花样年的销售业绩普遍增幅不大 ， 2017年之前 ， 花样年的销售规模一直在百亿徘徊 。
2017年业绩会上 ， 花样年还定下了2020年规模冲千亿的目标 ， 此后花样年确实走回了“快周转”的道路 ， 逐渐在规模上下功夫 。 2019年全年 ， 花样年累积物业销售额为362.1亿元 ， 同比增长20.01% ， 相应已售建筑面积为320.84万平方米 ， 同比增长18.88% 。
而城市更新是花样年在粤港澳大湾区获取项目的重要方式 ， 每年均为其贡献丰厚的销售额 。 持续获取项目和土地 ， 可以为花样年在大湾区的发展输送更多可售货值 。
对于未来三年 ， 张惠明表示 ， 花样年预计有17个城市更新项目转化为开发用地 ， 总货值1846亿元 ， 其中有16个位于深圳 。
在这场合作游戏中 ， 花样年有规模扩张的需求 ， 进入千亿阵营的奥园则有增加土地储备的需求 。
合作花样年、取道旧改 ， 奥园看中的是更大规模的土地资源 。
2019年财报数据披露 ， 奥园的土储结构中 ， 收并购占79% ， 城市更新占2% ， 土地竞标与房企合作则占19% 。
城市更新的比重显然是土储结构中的缺陷 。 作为已实现旧城、旧村、旧厂“三旧”改造全覆盖的房企 ， 奥园在旧改上的土储释放并不算多 。
因为土储缺失一直是奥园规模的“羁绊” 。 错失早几年的拿地黄金时期 ， 如今获取足够多低价的土地成为奥园的当务之急 。
据观点地产新媒体此前报道显示 ， 奥园当下拥有的土储仅够集团以同样速度销售约4.1年 ， 处于行业内下游的水平 。
奥园销售节奏加快 ， 但土地储备却难以匹配 。 近年来奥园一直保持较高强度的购地力度 ， 其在2017年起开始全国扩张 ， 当年拿地面积1286万平方米是2016年的4倍 ， 2018年亦保持同样的速度 ， 花费268亿元纳储1568万平方米 。


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