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房产说理|“保护刚需，打击投资”|深圳、东莞最新限购政策带来的三个影响

房产说理|“保护刚需，打击投资”|深圳、东莞最新限购政策带来的三个影响

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房产说理第181篇原创
【房产说理|“保护刚需，打击投资”|深圳、东莞最新限购政策带来的三个影响】7月天气炎热 ， 经历了上半年年起起落落 ， 又刚刚热闹起来的房地产市场突然被深圳、东莞两个城市一波限购政策看呆 。
很多深圳、东莞甚至广州的从业人员有点措手不及 。
首先 ， 深圳、东莞最新限购政策回顾【深圳715政策】
“7月15日 ， 深圳发布通知进一步促进房地产市场平稳健康发展 ， 涉及以下新政（适用于商品住房）：
1、入深户满3年且社保满3年才有购房资格 ， 非深户要5年社保；
2、夫妻离婚 ， 购房资格倒追3年计算套数；
3、首付比例：无房无贷首付30% 。 无房有贷款记录买普通住宅首付50% ， 非普通住宅首付60% 。 家庭有1套购买普通住宅7首付70% ， 非普通住宅80%；
4、转让增值税从2年免收变5年才免；
5、豪宅线变成总价750万的限制 。 同时满足：单套住房套内建筑面积120（含）平方米以下或者单套住房建筑面积144（含）平方米以下；实际成交总价低于750（含）万元的 ， 才没有豪宅税；
6、新房抽签要优先无房、个税或者社保年限长的家庭 。
【东莞724政策】
7月25日凌晨0：00 ， 东莞市住房和城乡建设局、公安局、自然资源局、不动产登记中心等单位联合发布《关于进一步促进东莞房地产市场平稳健康发展的通知》 ， 出台楼市限购限售新政：
非东莞户籍买首套房需连交1年社保 ， 买第二套房需连交2年社保 ， 商品房入市交易时限从办证后2年延长到3年 。 通知自印发之日起施行 。

第二 ， 深圳、东莞新政策释放的信号深圳、东莞新政策无非释放了两个信号：
1.提高购房门槛 ， 保护刚需群体 ， 为楼市降温；
2.延长交易周期 ， 打击投资行为 ， 强化“住房不炒”的方针 。
整体是利好的 ， 但对于深圳和东莞的中介行业和炒房人群来说是个打击 。
很多深圳和东莞的中介叫苦不迭：积累了一年的客户 ， 一下子都失去了购房名额；
炒房客更是快哭了 ， 手上的二手货源 ， 出手都难 ， 即使低价也不一定有买家了 。
不管怎样 ， 政策一出 ， 先要读懂政策背后的信息 ， 再调整自己的工作方向才是房产从业人员当下要做的事情 。
第三 ， 深圳、东莞最新限购政策对房地产市场带来的三个影响房产新政策一定是对整体利好 ， 维护房地产市场平稳运行、保护绝大部分消费者利益的 。
从业人员也要做好相应的转变 。
深圳和东莞的房地产政策调整 ， 意味着后续还会有其他成熟出台政策 。
住房不炒、保护民生是房地产市场的大道 。
但老米作为房地产交易的从业人员还是要预测这两个政策对房地产市场的影响 。
1.刚需至上
未来一定是做刚需客的市场 ， 住房不炒就是要保护那些在城市打拼很久 ， 想在城市买房扎根的“新市民” ， 他们才是城市发展的关键 。
房地产市场短期看政策、中期看土地 ， 长期看人口 。
如果刚需客都买不起房 ， 那么城市对外来人口吸引力就会下降 ， 影响城市的长期发展 。
所以 ， 未来房地产市场一定会以刚需客生意为主 。
提高购房门槛 ， 变相降低了潜在购房者数量 ， 客户数量变少 ， 而产品（房源）数量不变 ， 那么供需就会发生变化 ， 由供不应求变为供需平衡甚至供过于求 ， 整体房价自然而然就不会再涨了 。

2.投资客转型
目前在一二线城市还是潜伏着很多投资客户 ， 他们跟某些房产中介结成阵营 ， 一起挖掘低于市场价的房源 ， 通过装修或者包装 ， 吸引买家 ， 促成交易赚取高额差价 。
深圳、东莞的新政策延长了房屋交易的周期 ， 使得投资客户没办法快速出手 。
出手周期越长 ， 投资客心里越慌张 。
聪明的投资客会低价抛售手里的二手房源 ， 快速回笼资金 ， 逐渐把资金和目光转向商业产品（公寓、商铺、写字楼） ， 通过正规的投资渠道和商业产品赚钱 ， 一夜暴富 ， 随便一倒手就有几十万上百万的生意不复存在 。
对于深莞两地的投资客来说 ， 广佛有可能是下一个战场 ， 尤其是广州的南沙、还有佛山的三山新城 ， 都与深莞关系密切 。
2020年下半年这两个地方将会承接深莞转移过来的客户 。 至于影响有多大 ， 还需要市场的检验 。
广州的刚需客最好赶快行动 ， 不要被深莞投资大军影响到 。
3.商业产品迎来转机
从2019年下半年开始商业产品遇冷 ， 很多地方的一手公寓、商铺、写字楼等商业产品无人问津 。
疫情之后人们对实体经济的信心不足 ， 尤其是公寓和商铺作为实体经济的载体 ， 受到了很多投资客户的嫌弃 。
即使公寓的价格只有同小区住宅的一半 ， 但大家宁愿去买偏一点的住宅 ， 也不想投资公寓 。
东莞、深圳新政策之后 ， 在广佛深莞地区这种情况可能会发生变化 。


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