ipo观察|运营仅2年，年收入460亿，千亿独角兽贝壳IPO，今年最大中概股IPO将诞生

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美国时间7月24日，贝壳找房（简称“贝壳”）正式向美国纽交所递交IPO申请，拟申请在纽交所上市，股票代码为“BEKE” 。据悉，这将是今年以来中国企业最大规模的赴美IPO项目，高盛、摩根士丹利、华兴资本为贝壳此次IPO的联席主承销商。贝壳最新一轮融资在2019年11月，软银、腾讯、高瓴、红杉参与此次D+轮融资，合计超过24亿美元。华尔街日报称，此轮融资对贝壳的估值超过140亿美元（约1000亿人民币）。
短短几年的成长，贝壳吸引了腾讯、红杉中国、高瓴、软银、百度、鼎晖、华兴、经纬中国、复星锐正、源码、碧桂园创投等头部机构的重仓加持，估值飙升至赴美中概股第一，年营收超过460亿元……
贝壳找房是一家线上线下房地产交易和服务的平台，目前包含二手房、新房、租房、旅居、海外五个板块，几乎囊括了业内几乎所有业态。据招股书，此次贝壳上市主体主要包括两大平台：链家和贝壳找房。链家于2002年成立的，贝壳找房由链家升级而来，承载了平台数字化转型的使命，于2018年上线，距今运营历史仅 2年。链家以直营房产中介的模式为主，仅经营自家中介品牌，在全国拥有约8000家门店，与链家地产浓厚的房地产重资产属性不同，贝壳找房则是一个垂直开放平台，向各个中介品牌开放，更具互联网色彩和轻资产性质，两者间的关系类似QQ和微信。在房产租售市场，链家、贝壳找房、安居客牢牢占据位居国内TOP3的位置，招股书数据显示，目前贝壳进驻了全国103个城市，连接了265个新经纪品牌的超过45.6万经纪人和4.2万家经纪门店。根据CIC报告，贝壳找房已成为中国最大的房屋交易和服务平台，也是继阿里巴巴之后的中国第二大商业平台。股东结构方面，据招股书披露，左晖个人持有贝壳547,348,915股A类普通股和885,301,280股B类普通股，占股46.8% ，为贝壳第一大股东，左辉是贝壳及链家的创始人，一直担任董事会主席，他还创立了长租公寓平台自如；CEO彭永东持股比例为3.6% ，此外，腾讯为贝壳第二大股东，持股12.3%；软银愿景基金持股10.2% ，华兴资本集团创始人兼CEO包凡持股占比3.8% 。年收入460.15亿元、累计亏损43.76亿元
业绩方面， 2017-2019年，贝壳的总收入分别为255.06亿元、286.47亿元、460.15亿元， 2020年一季度总收入为81.60亿元，同期的净亏损额分别为5.376亿元、4.277亿元、21.801亿元，2020年一季度净亏损额为12.31亿元，报告期累计亏损了43.76亿元。
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从收入来源划分，贝壳主要从二手房交易服务、新房交易服务、以及新兴和其他服务中获得收入。其中二手房交易目前是第一大收入来源， 2019年收入为245亿元。对于二手房房屋交易服务，贝壳的收入主要来自链家品牌，其收取存量房屋销售和房屋租赁的佣金，以及与链家经纪人合作完成的其他经纪品牌的分佣，招股书显示，链家品牌所服务的二手房屋交易的GTV 从2018年的人民币7,840亿元大幅增长至2019年的人民币8,550亿元，平均佣金率从2018年的2.49％提高至2019年的2.56％；还有对贝壳平台上其他经纪品牌收取平台服务费，并对德佑等关联品牌下的经纪门店收取额外特许经营费，以及提供其他增值服务，包括成交服务、现场核查等现场工作协助，代理招聘和培训服务。截至2020年6月30日，贝壳平台上有超过456,000个房地产经纪人和超过42,000个经纪店，代表265个房地产经纪品牌，而截至2018年12月31日，则超过163,000个经纪人， 15,800家商店和116个品牌。新房交易服务营收增长十分迅速， 2019年新房交易服务营收202.74亿元（约28.63亿美元），上年同期为74.72亿元；2019年，贝壳促成约533,000宗新房交易，而2018年约为196,000宗交易。对于新房交易服务，贝壳以向房地产开发商收取的销售佣金作为收入， 2017年、2018年新房交易服务的佣金率分别为2.54％、2.66％。此外，贝壳还从各种其他与家庭有关的服务中获得收入，如金融服务和与家庭装修有关的服务。贝壳不靠卖广告收取端口费，与其它的B2B平台无异，平台给商家带来流量、提供服务、促进成交，再通过服务费及抽佣获利，这种盈利模式意味着它有动力推动交易完成，有动力严格审核经纪人及其发布的房源。每个经纪人带来 594.9万成交额，平均每个门店带来0.57亿元成交额

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