准则|【安永观察】实施新租赁准则的影响调研简报( 四 ) 安永|进行|作为样本|简报|租赁|准则|公

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通过上表可见，新租赁准则对零售业的公司影响普遍较高，主要是由于此类公司通常需要租赁经营场所，尤其以自营连锁店铺为主要模式的公司，对租赁资产的依赖更大。
同时，由于零售业的租赁合同模式更加复杂多样，因此我们也关注到一些有代表性的信息披露，列举如下：
【准则|【安永观察】实施新租赁准则的影响调研简报】免租期
“免租期涉及出租人提供免租期的物业租赁预提租赁负债。于二零一九年一月一日的租赁激励负债的账面金额于过渡期调整为使用权资产。 ”
于租赁期递增的租赁付款额
“涉及年租金按年固定比例递增的某些以经营租赁方式所租赁物业的预提租赁负债。预提租赁负债的账面金额于过渡期调整为使用权资产。 ”
租赁期的判断
“在厘定租期时，管理层会考虑促使行使延期选择权或不行使终止选择权之经济诱因的所有事实及情况地确定租赁可延期（或不予终止）的情况下，延期选择权（或终止选择权后之期间）才会计入租赁期。
就办公室、仓库及零售店的租赁而言，以下一般为最相关的因素：

倘终止（或不延期）会招致严重处罚，本集团通常合理地确定延期（或不会终止）
倘预期任何租赁物业装修具有可观的剩余价值，则本集团通常会合理地确认延期
否则，本集团会考虑其他因素，包括过往租赁期以及更换租赁资产所需的成本和业务中断

本集团的租赁的延期选择权并无包括在租赁负债内，因为本集团可以替换资产，而毋须产生巨额成本或中断业务。
倘选择权已实际行使（或并无行使）或本集团有责任行使（或不行使）选择权，则须重估租期在发生重大事件或重大变化以致对该评估产生影响时予以修订，并受控于承租人。 ”
三、文娱教育业
所选取的样本公司中，有59家属于文娱教育业，分为休闲、文化和教育3个子行业，其中休闲包括酒店、餐馆和休闲设施等细分行业，文化包括电影与娱乐、出版等细分行业。所披露的主要租赁物包括酒店设施、物业与楼宇、宿舍和校园、汽车等。
（一）首次执行日情况
除在“总体情况分析”部分已介绍过的内容之外，我们还进一步分析了零售业在首次执行日折现率的选择，以及从经营租赁到租赁负债的调节情况。
1、折现利率
59家样本公司中，有36家披露了所使用的折现率（绝大部分为“增量借款利率”）的信息，由于不同特征的租赁可能采用不同的折现率，因此可能通常以区间的方式披露相关折现率的数值，或者披露加权平均利率。

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文娱教育业的公司属于第三产业，产品或服务比较多样化。其中很多公司成立时间不长，银行借款的规模也不大，有的甚至没有借款，因此增量借款利率的确定可能有其他的参考因素，从而产生较大的差异。
2、经营租赁承诺到租赁负债
根据准则要求，在首次执行日，承租人还需披露“前一年度报告期末披露的重大经营租赁的尚未支付的最低租赁付款额按首次执行日承租人增量借款利率折现的现值，与计入首次执行日资产负债表的租赁负债的差额” 。通常企业会以“调节表”的方式来体现这一信息。在文娱教育业的样本公司中， 37家披露了该调节情况，披露的调节项，即上年末租赁承诺与首次执行日租赁负债的差额的原因，有如下事项：