老赵说房|沈北火爆全城楼市必然崛起？悬了
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老城区的安逸无法承载年轻人的梦想 ， 新区总是被年轻人追逐 ， 在楼市当中尤为突出 。 在2018、2019年年终数据盘点的成绩单中 ， 沈北都有着不错的表现 。 区域销量同比上涨幅度为各区之首 。 进入2020年 ， 无论是土地热度或是商品房销量一直保持高位 ， 沈北新区早已晋升为沈阳人居主流板块 ， 可是沈北新区的崛起是必然么？沈北新区真的能支撑起数以十万的购房者的梦想么？
沈北新区有利好么？有 ， 还很多 。
【老赵说房|沈北火爆全城楼市必然崛起？悬了】
在之前 ， 一提到沈北新区 ， 大多数人的第一反应是大学城 。 沈北新区凭借着大学城的雄厚优势 ， 区域发展越来越成熟 。 近年来 ， 沈北新区积极引进优质的教育资源：朝阳一校沈北分校、文艺二校沈北分校、第七中学沈北分校、沈阳市雨田实验学校、清华万博沈阳实验学校等多所学校在这里建设或已经投入使用 ， 实现了沈北新区教育一个大突破 。
沈北拥有着蒲河、辽河、辉山等等众多自然资源 ， “大美沈北”这句广告语已经传遍辽沈大地 。 不仅如此 ， 沈北新区还形成电子信息、先进装备制造、农产品精深加工三大产业聚集区 ， 诸多产业项目的签约入驻 。
吾悦广场、万达广场相继入驻 ， 填补了沈北缺少大型商业综合体的空白 。 加之已形成规模的道义板块华润万家、积家购物中心、福瑞佳购物广场等大型商超 ， 各大商业体已经由点连线织成网状 ， 重构沈北新区的商业发展版图 ， 从根本上改变了沈北商业面貌 ， 繁华已现 。
在城市基础设施建设上 ， 沈北路网已初具规模 ， 七星公园等大型市政公园相继开园 ， 地铁2号线北延线率先开通 ， 地铁4号线、京沈客专与沈阳新北站也在稳步推进 ， 盛京医院沈北院区已开业多年 。
如此说来 ， 沈北新区的前景一片光明 ， 沈北楼市也会如浑南比肩沈河、和平一般向皇姑区看齐？恐怕无法给出如此乐观的答案 。
目前沈北新区工业、农业和服务业总产值不到800亿/年 ， 截止2018年沈北新区总人口约12万户32.97万人 ， 2019年城市人均可支配收入42511元 ， 农村可支配收入20397元 。 沈北新区的经济水平与人均收入在沈阳10区里不在前列可也不落后 ， 参考上面的利好 ， 未来几年确实会有不小的发展 ， 可是沈阳新区的楼市早已开始火爆了 。
2017年-2020年6月沈北商品住宅销量
即便是疫情也没能阻挡沈北楼市的火爆 ， 2020年上半年沈北楼市销售住宅1.9万套 ， 同比上涨18%接近2017年全年销量！从2017年到现在的3年半的时间里 ， 沈北新区总计销售商品住宅960余万平10.4万套！
为什么选择2017年以来呢？因为这些房子基本都没下房证（2017年销售2018年底到2019年初入住 ， 2020年下半年到2021年开始陆续下证） ， 所以这部分买房人基本都不在2018年底统计的沈北新区的人口数据里 。
那么问题来了 ， 这3年半的时间里销售的商品住宅足够10万户家庭居住 ， 这几乎与沈北新区现有人口一样多 。 沈阳市常住人口从800万增长到830万用了8年的时间 ， 大家理智地想一想 ， 未来数年沈阳市新增的外来人口会全部集中在沈北新区么？如果不能 ， 最近这3年销售的10万套商品住宅会有多大的空置率？要知道 ， 不是只有沈北新区在卖房子 ， 况且现在道义板块过万的均价已经没多少价格优势了 。
所以沈北新区楼市早已过热 ， 尤其是2019年下半年开始 ， 沈北新区楼市已经热得不正常了 。 当一个以刚需产品为主的区域没有了价格优势 ， 那还有什么能吸引人？靠刚刚建校还不知未来如何的中小学么？
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