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部分|实探北京写字楼： 金融街部分区域空置半年 租金降五成( 二 )


写字楼首先要“活下去”
年底或迎恢复性增长
据报告显示 ， 在供应端 ， 受疫情防控影响 ， 部分新项目延期入市 ， 上半年北京写字楼总新增供应量仅为12.1万平方米 。 在需求端 ， 整体需求除以续租为主外 ， 搬迁需求特别是同区或邻近区域间的升级需求尤为凸显；二季度北京甲级写字楼净吸纳量为19400平方米 ， 率先转正；但乙级写字楼仍出现较多的非传统金融、专业服务及消费服务等企业的退租和缩减面积案例 。
“上半年的负吸纳量主要是疫情导致租赁活动无法顺利推进造成的 ， 随着下半年疫情得到控制 ， 防控常态化 ， 需求会逐步释放 ， 有助重振市场信心 。 ”孙祖天表示 。
孙祖天告诉采访人员 ， 北京的写字楼市场在2008年奥运期间经历过一段时间的空置高峰 ， 之后一直处于空置率极低 ， 甚至供不应求的状态 ， 近两年因为供应放量加上疫情导致的需求延滞 ， 短期推高了空置率 。 不过 ， 太低的空置率会限制市场活动 ， 现在租户有更多选择 ， 便于租户的搬迁和扩租计划实施 。
原诸葛找房首席分析师陈雷认为 ， 北京的写字楼空置率最近几年一直处于一个高位 ， 最近两年几个大因素叠加 ， 使得北京商办市场更加艰难 。
“首先是 ， 2017年的房产市场调控加码 ， 北京的商办市场也间接受到影响；其次是 ， 整体经济环境的下行 ， 使得商办市场一直艰难经营 ， 难以回暖；再次是 ， 北京城市规划建设的战略性调整 ， 北京市政府搬迁至通州 ， 部分产业资源转移环京 ， 部分企业支持雄安建设 ， 导致北京商办需求分散 ， 空置率提升；最后是 ， 整体经济下行压力加大 ， 不少企业寻求更加低价成本的城市 。 ”陈雷称 。
“北京是首都 ， 也是经济晴雨表 ， 写字楼市场的复苏要看疫情的控制情况 。 ”梨乃超表示 ， 写字楼的资金压力很大 。 写字楼是个重资产的产业 ， 大部分写字楼都是通过融资而来 ， 需要大量的利息和借贷 。 同时 ， 写字楼还需要维修设备、电梯老化 ， 需要支付水电费等 ， 可以说写字楼的运营成本花费较大 。
梨乃超认为 ， 写字楼目前最主要的就是活下去 ， 建一座写字楼要花费数十亿元 ， 大部分商家采取抵押贷款的方式建楼 ， 一旦没有了租金收入 ， 再加上金融机构没有延期还款优惠政策的话 ， 那么 ， 写字楼要想活下去还是有难度的 。
“要想活下去 ， 写字楼需要一个长期规划 ， 开源节流 。 练好内功 ， 如提高品质 ， 有些写字楼在空置期间会装修 ， 提高写字楼的形象 ， 也有写字楼会提供更好的服务 ， 吸引客户 。 此外 ， 写字楼还需要紧跟国家政策 ， 如吸引国家给予优惠政策的产业入驻；还可以向数字中心端口等方向调整结构；在价格方面 ， 可以推优惠政策 ， 延长租期 ， 签2年、3年或5年等不同的客户给出不同的租金优惠 ， 锁定客户 。 ”梨乃超表示 。
梨乃超认为 ， 写字楼在10月底、11月初也许会迎来一波增长 。 “不过 ， 要想完全恢复 ， 仍需看疫情的防控情况 ， 这可能需要很长的时间 。 ”


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