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观点评论|倒闭、空置、流血上市，共享办公还能撑多久？( 三 )


“跟重资产相比 ， 转型轻资产之后 ， 收入相对来讲有限 ， 在市场上的状态肯定也会受到很大影响 。 这两年资本本身就保守 ， 想要得到一个很高的估值 ， 必然得有一定的资产来去做支撑 。 ”杨歌称 。
轻资产既没有高增量 ， 又没有高冲量 ， 冲量里面又没有非常强的广告、游戏、IP电商的流量价值转化 ， 轻资产的价值就会受到资本和市场的质疑 ， 这些玩家们的压力也会很大 。
重资产模式下 ， 整个物业的周期会受到经济上下行的影响 。 在经济上行期拿地会很舒服 ， 因为整个地价都在跟着涨 ， 一旦进入经济下行期 ， 相当于房东是在高位拿地、低位运营 ， 自营的方式最大的缺点就在这里 。
观点评论|倒闭、空置、流血上市，共享办公还能撑多久？
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来源 / 视觉中国
同时 ， 原本大家想用自营的方式来更快地扩张规模 ， 增加对整个物业的把控力 。 但在这个过程中 ， 因为产品不用特别标准化就能运营 ， 企业主们就丧失了一些精细化运营的能力 。
如今 ， 联合办公玩家们想走品牌化和规模化运营的路子没有错 ， 最基础的是要有标准化的产品去迭代升级 。 “至于要花多大的精力和成本去打磨产品 ， 就是各个企业不同的选择了 。 ”李峥说 。
前有共享办公室鼻祖WeWork因巨额亏损上市折戟 ， 后有优客工场上市一波三折 ， 递交招股书7个月上市无果 ， 资本方对联合办公行业的态度趋于谨慎 ， 也为行业带来了一定的负面影响 。
杨歌认为 ， “首先会带来资本层面或者企业经营层面的反思 ， 玩家们会切入一些更有实质性效果的运营方式；其次会带来这个行业重组和并购 ， 大家会更加直观的认识到市场容量的上限 ， 抱团取暖有利于形成更有价值的资产 ， 每个公司发挥自己的优势 ， 从竞争关系变成竞合、联营以及并购的关系 。 ”
在这样的状态下 ， 在联合办公行业 ， 纯轻资产和纯重资产都是不现实的 ， 必须要进行结合 ， 穿插一些自创的软性增值服务 。
联合办公行业将迎来并购潮 疫情期间 ， 行业内遇到了一些新难题 ， 也发生了一些新变化 。
世邦魏理仕近日发布报告显示 ， 今年二季度 ， 北京优质写字楼市场整体空置率上升至15.5% ， 为2010年第三季度以来最高值 。
“以往大家都会觉得我只要占住这个地儿就没问题 ， 现在却发现 ， 即使满足了交通和地理位置要素 ， 租赁价格还是做不上去 ， 空置率还是高 ， 这就对写字楼的运营商提出了新的要求 。 ”李峥称 。
一些乙级写字楼 ， 或者老旧的甲级写字楼 ， 它们不仅是希望把楼租出去 ， 赚租金差价 ， 而是希望高品质运营商进入到他们的物业体系里面帮助其运营 ， 近期一些联合办公企业大量收到了业主的这类需求 。 “现在大概每天有2000-10000平的面积的合作需求在往出涌 。 ”李峥称 。
一二线城市的写字楼空置率高 ， 租赁价格却没有降低 ， 渠道佣金提升 ， 销售成本也就随之提升 。 同时 ， 即使是再好的物业公司 ， 其传统的运营逻辑和产品规划还是无法吸引创新企业 。 但他们持有楼盘的生命周期更长 ， 在大家钱都不充裕的情况下 ， 与联合办公空间的合作或许可以突破瓶颈 。
原本这些楼盘可能会选择一个新的业态来盘活自己的资产 ， 但疫情之下 ， 很多To C的方向 ， 不管是酒店还是娱乐餐饮 ， 都变成一些高风险的选择 ， 大家会开始考虑一些稳定的To B方向的服务 ， 一部分业主开始接触联合办公 。
但对于联合办公玩家切入传统的物业运营生意 ， 杨歌持保留态度 。 “目前具备一些高热度的错觉 ， 现在市场绝对不是在一个抢占资源的时间点 ， 有一些经营性的地产和办公空间释放出来 ， 但并不代表这是一块肥肉 ， 也并不代表骨头好啃 。 ”杨歌直白地解释 ， 大量的空间空出来 ， 原因是底层经营不善 ， 或在运营过程中出现困难 ， 如果能赚钱 ， 人家为什么会退出来？
除了业主方的新需求外 ， 疫情期间远程办公的新模式 ， 使得灵活办公变得越来越重要 ， 企业方的新需求也成了行业的一个新机会 ， 不少联合办公空间应时而动 。
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比如疫情期间大火的在线教育行业 ， 他们有快速培训和招募线上教员的需求 ， 原来的办公楼就没有办法满足 。 联合办公空间会快速利用会议空间或者开放空间做出一些培训功能模块供使用 。
再例如大火的远程办公软件Zoom ， 梦想加的技术团队从年初五就开始跟Zoom的团队沟通 ， 寻求技术接口 。 不到一个月的时间就上线了新功能 ， 所有的会议室都可以一键登陆Zoom发起会议 。 因为在北京区域部署了这个项目 ， 复工率大概到60%时 ， 视频会议的使用率翻了7倍 ， 一下子成为爆款 。
再比如疫情使得一些中小型客户的业务受到了很大挑战 ， 必须要压缩成本 。 联合办公空间会针对这类不再有能力续租的客户准备备选方案 。 “我们会通过积分的方式 ， 提供外区的灵活工位给这些企业 ， 帮他们解决眼前的问题 。 ”据李峥介绍 ， 梦想加5-6月的灵活办公积分的销售额 ， 是2019年下半年的总和 。


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