都教授说房|当年可卖5万，如今跌破3万，福州西湖畔学区房价跌落神坛
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今年以来 ， 关于学区房的话题我已经写过多篇文章 ， 与泉州市区相比 ， 福州的学区房价格有多么虚高 ， 多么货不对板 ， 这些问题老读者们也都已经十分明了 。 特别是疫情影响之下楼市持续下行 ， 学区房更是价量齐跌 ， 这段时间以来的真实成交情况如何 ， 大家可以翻阅往期文章 。
如今上半年的入学交易期已过 ， 对于学区房而言 ， 脱手的最佳时间段已经过去 ， 前几个月未能将房子卖出的人 ， 此时更加难卖 。 不过 ， 固然我已经多次提出在政策多变、教育公平化、楼市持续下行的背景下 ， 福州市区的学区房不能买 ， 尤其老破旧的房子不能买 ， 但是考虑到有一些人难以劝住 ， 在一心执念之下还是会去买学区房 ， 并且仓山大片农村地带的学区确实不好 。 于是 ， 针对那些不惜代价也要买房读书的人 ， 我也指出过当前哪些学区房相对安全 ， 没有那么高的风险 。
例如 ， 4月21日文章《福州购房真实案例分析：怎样的学区房相对安全 ， 如何降低接盘风险》中 ， 我提到的那套富裕世家2.5万单价的成交案例 。 当时我已指出此类房子比同地段不带好学区的普通房子贵不了多少 ， 你只是在买房的同时附带好学区 ， 并没有过多的溢价 。 这样一来 ， 在价格相当的情况下 ， 你既没有多掏很多钱 ， 自然也没有更大的风险 。
诸如此类的案例其实并不罕见 ， 像鼓五小、华侨小、国货小、则徐小、茶园山小等学区 ， 均能找到不少没有过分学区溢价的房源 。 如今随着房价持续下跌 ， 就连一向价格严重虚高 ， 使得性价比较低的湖滨小、十八中片区 ， 居然也出现了此类没有过多溢价的学区房 。
【都教授说房|当年可卖5万，如今跌破3万，福州西湖畔学区房价跌落神坛】近日贝壳找房上公布了一套成交案例 ， 这套位于后县新苑的76㎡三居室的房子 ， 以240万的总价成交 。 这套房是中间楼层 ， 带出租装 ， 户型方正 ， 仅仅76㎡却有三房 。
这套房子在安居客上还挂着 ， 通过对比可以看出图片一模一样 ， 原本报价247-248万 ， 最终成交单价在3.1万 。 在这里请大家注意 ， 这是次新房小区后县新苑 ， 而非隔壁老旧的后县小区 。
后县新苑属于2.0版本的崭新安置房小区 ， 2012年就已经交房 ， 然而此后多年未能办理房产证 。 而近期突然有众多二手房源抢跑出售 ， 可以看到该小区办证问题已经解决 ， 拆迁户们等待多年之后 ， 卖房的心情有多么迫切 。
这套76㎡的三房属于市场成交量大的刚需面积段 ， 因此单价偏高一些可以理解 ， 实际上从近期后台咨询情况来看 ， 目前后县新苑已有报价低于3万的房源 。 看起来后县新苑的价格和隔壁的武夷春晓相当 ， 但武夷春晓是房龄较久的楼梯房小区 ， 而后县新苑是次新电梯房 ， 并且户型更加全面 。
划片湖滨小、十八中的次新电梯房 ， 单价不到3万 ， 这要是时光倒退两三年 ， 想必会有很多人嘲笑你痴心妄想 。 的确 ， 当我们回顾那个楼市火热癫狂的年代 ， 湖滨小、西峰小的学区房遭到爆炒 ， 甚至不少房产中介亲自下场炒房 ， 使得那一带的房价涨得不合常理 ， 不是特别好的学区 ， 价格却不断向着顶级学区房看齐 。
当年那些老旧小区房价突破四万 ， 稍微新一点的小区逼近甚至超过五万 。 谁又能想到短短两三年后 ， 像后县新苑这样的次新电梯房 ， 居然单价可以不到3万 。 考虑到划片湖滨小的绝大多数都是八九十年代的老旧小区 ， 新房十分罕见 ， 倘若早几年办证 ， 后县新苑在最高点上卖个5万想必也不是很难的事情 。 而如今高位接盘侠们只能心中滴着血 ， 看着房价跌得惨兮兮 ， 真是让人唏嘘不已 。
这就是我所一直强调的 ， 近年来大量建设崭新安置房、安商房小区对于房价的抑制作用已经不断凸显 ， 两年之后效果将会更加明显 。 此时我们看到 ， 学区房价在严重供过于求之下也同样会受到猛烈冲击 。
虽然以上这些例子并不是顶级学区房 ， 但也都是比较好的学校 ， 完全可以满足对子女教育的需求 ， 甚至满足某些家长的虚荣心 。 并且这些学区房里有不少都是房龄较新的电梯房小区 ， 本身居住属性不差 ， 不仅将来容易转售 ， 长期自住也并非不可 。 相比于那些报价离谱 ， 房子却破烂成渣的所谓顶级学区房而言 ， 你所承受的风险要小很多很多 。
如果你经过深思熟虑之后还是坚持要买学区房 ， 建议牢牢记住“房子是用来住的”这个基本观点 ， 要以居住属性作为买房的第一出发点 ， 老破旧的房子尽量躲开 。 如今私立学校执行100%摇号 ， 只要有钱在手你就有的是办法可以让孩子获得更好的教育资源 ， 实在不行你也可以为孩子留着钱 。 倘若你花一两百万、两三百万 ， 甚至大几百万买套房子 ， 承受如此高的财产损失的风险只为了换个学位 ， 那就太不值得 。
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