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买房的大师兄|深圳楼市：刚需上车一定要小心这几点，别被骗了

买房的大师兄|深圳楼市：刚需上车一定要小心这几点，别被骗了

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1、问：大师兄你好 ， 手里有首付100万左右 ， 可以三成 ， 自由职业 ， 是刚需首套 。 考虑以后会有一个孩子 。 但是就目前观察来看 ， 感觉只能买得起坪山或者龙岗了 ， 大师兄有没有什么好的推荐？感谢 。
答：你好 ， 去年年中 ， 300出头还能淘到有价值的三房 ， 现在300万是高难度选筹 。如果坚持要买两房 ， 只能往东部走 ， 龙岗坪山鱼龙混杂 ， 要从大量盘源中认真淘选 。如果考虑投住分离 ， 以后二次置换 ， 还可以买投资类的小户型 。说实话 ， 300万值得买的小户型也很难选了 。
2、问：大师兄 ， 您好 ， 本人名下没有商品房 ， 只有一套固戍的小产权 ， 家庭年收入在30万左右 ， 小孩一岁 。 感觉小产权自住还是不错的 ， 满足了我们一家的需求 ， 我现在在纠结不知道是博拆迁 ， 等存钱过几年再买商品房 ， 还是现在卖掉小产权 ， 购买商品房 ， 如果是置换商品房 ， 我对学位没什么了解了 ， 想听听您的建议 ， 感谢 。
答：建议出手置换成商品房 。小产权会随着市场涨 ， 维持在同地段商品房约三分之一的价格 ， 不能贷款 ， 没有投资价值； 有黑科技 ， 可以提前拿下能转正的房等拆迁 ， 但一般人根本玩不了！
3、问：大师兄你好 ， 我们夫妻在福田翰岭院有一套105平的三房在自住 ， 在东莞松山湖星城翠珑湾有一套七十几平公寓 。 现在想改善住房 ， 考虑几个方案： 1、把翰岭院的卖掉 ， 在南山买一套1250w左右四房 ， 请帮推荐下小区？其中华侨城的双证房是否可碰 ， 双证房将来很难出手吧？ 2、翰岭院的继续持有 ， 在福田南山买一套400w左右小房供父母住 ， 但因要首付7成 ， 要等东莞的房子卖掉才够首付 ， 但公寓感觉不太好卖 。3、把翰岭院的卖掉 ， 在万科第五园璞悦山买套大户型 ， 有余钱再在福田南山买套小房 。 但第五园好像难升值保值？ 请大师兄帮看下哪个方案好些 ， 并帮解答其中的疑惑 。 有没有其他建议方案？谢谢！
答：你好 ， 梅林东整个片区没有农民房 ， 所以街道安静整洁 ， 共同的学校在翰岭院北翰邻实验九年制学校 ， 缺少大商业体 ， 距离1公里卓越城 ， 目前9号线孖岭站400米 ， 6号线和10号线站点都在400米范围内 ， 因为社区小 ， 周围皇岗路主干道噪音较大 ， 上下班车流多 ， 易堵 。梅林就方便性上讲还是可以 ， 若论投资的话 没什么空间 ， 可以考虑出手 。华侨城没有学位支撑 ， 片区老化 没有增量 ， 未来整体跑输大盘 。两个证的“双拼”是开发商为了应对“7090“政策涉及出来的畸形产品 ， 在限购如此严的时代是要谨慎选择的 。
双证的缺点： 1、占名额 2、金融属性差 ， 大多数都不能满评 在什么时候选择双拼: 1、价格严重低于单证户型 2、有长期自住需求 3、有拆分价值的双拼 万科第五园也不推荐 。南山推荐铭筑荔苑 。
4、问：大师兄你好 ， 我去年购买了龙岗中粮祥云的小三房投资 ， 交房后一直出租 。 当时买的时候比较仓促 ， 感觉楼盘涨幅非常慢 ， 这次深圳行情也没有丝毫的热度 。 请问大师兄大运近两年走势和这个楼盘是否适合长持 ， 还是尽快脱手置换热点区域 。 谢谢 。
答：你好 ， 龙岗中粮祥云 ， 优点是地铁口 ， 新盘加大运概念；缺点是小区太小和商住太多压制了均价 。这个盘涨幅慢 ， 不是龙岗没行情 ， 而是你去年买的价格就包含了溢价 ， 目前正在挤溢价水分的阶段 ， 所以感受不到上涨 。置换没必要 ， 大运我还是看好的 ， 水份也挤的差不多了 ， 很快就能跟上涨幅了 ， 放心拿着吧 ， 新盘还是有优势的 。
5、问：大师兄好 。 我们夫妻俩在罗湖都市名园有一套48平的一室一厅（还在还款） ， 现在打算卖掉；准备再借一些钱 ， 买改善性住房；假如能做三成首付 ， 房子总价要控制在650万 ， 700万是极限了 。希望是小三房 ， 孩子马上一岁了；希望自住且有投资价值 ， 因为后期还要靠这套房去置换新房；希望能带学位给孩子读书保底；我们夫妻二人分别在南山的百度大厦和西丽工作 ， 单程通勤时间在1小时 。目前有考虑： 坂田片区的四季花城、星河银湖谷（居住舒适）； 南山的创世纪滨海花园、海珠城（带学府中小学学位）； 前海的碧海湾地铁站旁的中信湾上六座 。以上大师兄有什么建议？如果都不推荐 ， 有推荐考虑的楼盘吗？谢谢 。
【买房的大师兄|深圳楼市：刚需上车一定要小心这几点，别被骗了】答：你好 ， 你关注的这这几个区域 ， 未来发展更看好南山 。创世纪滨海花园带南二外学府一小学位 ， 临近软件产业基地 ， 价格和周围小区比起来略低 ， 问题是沿着南海和滨海两大主干道 ， 所以价格反应价值 ， 所处的位置也没有成长性 。海珠城 这个盘不算是洼地 ， 自住、跑平大势没有太大问题 。还可以关注南海中小学 ， 鼎太风华、诺德假日、雷圳碧榕湾、南荔苑、汉京山、荔海春城等 。


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