蓝白观楼市|未来2个月，楼市步入“虎口抢食”阶段！买房更难，2类人早点清醒
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8月来了 ， 按照惯例 ， 我们又迎来了一年一度的“特价房”时期 。
回顾过去两年房地产市场的形势 ， 每年的8月-9月份 ， 都是楼市开启降价序幕的重要节点 。
以2019年8月份为例 ， 恒大在全国范围内展开“抢收行动” ， 掀起打折促销的大幕 ， 彼时恒大召开会议 ， 从9月份开始 ， 将实施仅次于2014年的主动激进营销策略 ， 三四线基本全部执行精装卖毛坯价（预计7折左右） 。
随后 ， 融创、龙湖、禹洲、旭辉等多个房企表态下半年不再拿地、要勒紧裤腰过日子 。
2018年3季度的情况也差相仿佛 ， 江西上饶、河南平顶山、镇江句容、广州增城、厦门、合肥、杭州多地出现大规模降价促销 ， 不少城市还出现了降价业主大闹售楼部的现象 。
【蓝白观楼市|未来2个月，楼市步入“虎口抢食”阶段！买房更难，2类人早点清醒】究其原因 ， 是一年当中的不同阶段 ， 带给房企的压力也不尽相同 ， 上半年的小阳春是压抑的置业需求在释放 ， 来自银行、信托的融资尚显宽裕 ， 下半年债务偿还迎来高峰期 ， 加上财报业绩的压力 ， 降价促回款成了大部分开发商的唯一选择 。
同样的规律 ， 当然也适用于2020年 。
有充分的迹象表明 ， 未来2个月 ， 楼市将步入“虎口抢食”阶段 。
1 ， 调控风向大变 。最近一段时间 ， 不管是各个城市的调控政策 ， 还是央行、银保监会的风向 ， 都出现了很大变化 。
7月2日 ， 东莞发通知房价3个月涨幅不得超10% 。 同日 ， 杭州实行房屋限售、限制摇号 。 7月6日 ， 宁波限购扩大至市五区 。
7月15日 ， 深圳发通知 ， 买房须落户满3年、且满足3年社保或个税期限证明 。
7月23日凌晨 ， 南京七部门联合印发通知提出：夫妻离异的 ， 任何一方自离异之日起2年内购买商品住房的 ， 其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算 。
7月25日凌晨零点 ， 东莞住建局联合11个部门发布通知：外地人停售三套房 ， 住房3年限售 ， 这是自7月2日后 ， 1个月内东莞再次升级楼市调控措施 。
央行方面 ， 更是直接把矛头对准流入楼市里的违规资金 。
7月28日 ， 21世纪经济报道记者获悉 ， 央行近日向各大银行下发调研通知 ， 摸底线上消费贷款流入楼市情况 。 一位资深银行业内人士表示 ， 该通知由调查统计部门发出 ， 意在摸底统计线上消费贷款规模 。
银保监会方面 ， 日前发布了一份“回头看”工作的通知 ， 仅仅在该通知发布后的第一周 ， 房企境内融资规模就出现了下滑 。
2 ， 房企迎来债务偿还高峰 。根据Wind数据统计 ， 2019年132家A股上市房企负债总额达94861.01亿元 ， 较2018年的82263.74亿元上涨13.28% 。 其中 ， 13家企业负债超过2000亿元 。
21世纪经济报道此前做过统计 ， 数据显示 ， 今年房地产行业的到期债务约在1.46万亿 ， 从8月份开始 ， 将逐步达到年内最大单月偿债额度 。
调控政策日益趋严 ， 对购房者来说 ， 意味着买房的门槛不断提高 ， 房产流动性下降 ， 房企手里的存货可能开启贬值之路 ， 降价促销水到渠成 。
房企迎来债务高峰 ， 加上下半年财报业绩的压力 ， 为金九银十做冲刺的准备 ， 意味着买房话语权将会转移到“买方” 。
在这种环境下 ， 买房的难度会更高 。不是随便拎出来一个城市就能买 ， 也不是随便哪个楼盘都能入手 ， 选城市、选板块、选项目的难度与上半年将不可同日而语 。
同样都是特价房 ， 哪些是坑？哪些是真的优惠？
同样一个板块 ， 为什么中小房企的楼盘风险更大？
买房之前 ， 有没有算过房贷收入比？如果是两三年才交房的小区 ， 自己能不能撑过网签到交房这段时间？会不会影响结婚、小孩上学等刚性需求？
这些都是新阶段面临的新问题 ， 与原来“普涨”阶段不同的是 ， “虎口抢食”阶段 ， 就好像是从老虎嘴里夺肉一样 ， 稍不留神 ， 买房亏钱事小 ， 买到质量差的房子 ， 甚至房企跑路 ， 也不在少数 。
因此 ， 以下这两类人 ， 在买房这件事上 ， 需要早点清醒过来 。比如 ， 寄希望于在杭州、深圳、宁波等热点城市投机买房的人群 ， 因为调控力度不断加大 ， 限购、限价、限售的“枷锁”越来越重 ， 极有可能会站在山岗上 。
比如 ， 已经有自住房源 ， 还想增持房产实现“资产升值”的人 ， 在房产流动性打折扣的环境里 ， 这一类人要面临的 ， 除了房贷本息的月供压力 ， 还有折旧费、物业费、装修维修费等更高的成本支出 ， 时间拖的越久 ， 亏钱效应越大 。
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