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房地产|近90%典型上市房企总有息负债增加 房企债务“化妆术”

本报采访人员 张玉 上海报道
高速扩张带来的负债隐忧正成为悬挂在中小房企头顶的一柄“达摩克利斯之剑” 。
日前 ， 阿里司法拍卖网显示 ， 由于不能清偿到期债务并明显缺乏清偿能力 ， 江苏华侨房地产开发有限公司（以下简称“华侨房地产”）名下一批房源即将拍卖 。 值得注意的是 ， 这些房源已不是首次拍卖 ， 此前房源频频遭遇流拍 。
华侨房地产的遭遇也折射出当前环境下中小房企的境遇 。 《中国经营报(博客,微博)》采访人员日前在采访中了解到 ， 由于债务的不断攀升 ， 不少房企不得不多次高息发债甚至采用永续债的形式融资 。 而为了使得财务报告更加好看 ， 上市房企中“谁操盘谁并表”“明股实债”等债务“化妆术”亦屡见不鲜 。
对于负债及企业扩张相关问题 ， 7月22日～23日 ， 采访人员先后致函融侨集团、冠城大通(600067,股吧)（600067.SH）等企业进行采访 。 7月23日 ， 融侨集团回复采访人员采访表示 ， 公司债务规模增长较快 ， 主要系公司为扩大业务规模、增加土地储备、购买原材料等短期营运资金需求和补充项目建设等长期营运资金需求增长较快所致 。
现金流“续命”
天眼查显示 ， 华侨房地产成立于1994年 ， 注册资本为460万美元 ， 法人代表为朱乃焰 。 值得一提的是 ， 朱乃焰从2014年11月才变更为公司法人代表 ， 在此之前 ， 华侨房地产法人代表为杨晓青 。
采访人员获取的一份南京市鼓楼区人民法院发布的《民事裁定书》显示：2014年2月23日 ， 王建华与华侨房地产签订《抵押借款合同》 ， 由华侨房地产向王建华借款1000万元 ， 期限6个月 ， 月息1.5% ， 按月付息 。
2014年2月24日、25日 ， 王建华分两次将总金额为1000万元的银行本票交给华侨房地产 ， 华侨房地产出具相应借据并将款项入账 。 2014年7月15日 ， 杨晓青因故死亡 。
2016年5月3日 ， 王建华以华侨房地产不能清偿到期债务 ， 并明显缺乏清偿能力为由 ， 申请法院对华侨房地产进行破产清算 。 据统计 ， 时至今日 ， 该公司旗下还有200多套房源没有售出 。
另据克而瑞研究中心选取的50家典型上市房企的数据 ， 截至2019年底 ， 50家典型上市房企的总有息负债规模为46942亿元 ， 同比增长16.4% ， 86%的典型上市房企总有息负债增加 。
负债压力攀升的情况下 ， 不少房地产企业选择“借新还旧”的方式通过高息发债缓解即将到期的兑付压力 。
7月13日 ， 据上海证券交易所消息 ， 冠城大通2020年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期） ， 票面利率为7.00% ， 发行规模不超过17.3亿元 ， 期限为2年 。 募集资金扣除发行费用后 ， 拟用于偿还已发行的公司债券 。
6月17日 ， 据上交所信息披露 ， 融侨集团拟发行20亿元公司债券 。 此次债券募集资金将用于偿还公司已发行的债券 ， 或用于证监会和交易所允许的其他用途 。
7月23日 ， 融侨集团相关负责人回应采访人员采访表示 ， 公司的融资结构目前主要是以银行开发贷为主 ， 占比大约为70% 。 短期债务方面 ， 公司短期借款和一年内到期的非流动负债总和为125.27亿元 ， 占有息债务比例为26.77% 。 2019年末公司短期借款较年初减少34.61亿元 ， 降幅为42.72% ， “目前短期融资已经进行了有序偿还 ， 公司短期负债占有息负债规模比例较低 ， 集中兑付的风险相对可控” 。
债务调节“财技”
尽管负债规模不断攀升 ， 采访人员研究发现 ， 不少上市房企选择通过增加权益等财务手法 ， 使负债率保持稳定甚至呈现下降的假象 。
财报显示 ， 截至2019年末 ， 正荣地产负债总额1381.6亿元 ， 较2018年末1169.2亿元增加18.2% 。 其中 ， 流动负债964.46亿元 ， 占负债总额比例为69.8% ， 约为营收规模的三倍 。 与负债总额高速增长相对应 ， 公司2019年净负债率为75.2% ， 相较于2018年的74%仅微增了1.2个百分点 。 据《经济参考报》报道 ， 负责正荣地产财务的人士介绍说 ， 这与该公司少数股东权益的“爆发式”增长密不可分 。


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