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房地产|近90%典型上市房企总有息负债增加 房企债务“化妆术”( 二 )


通过增加权益美化业绩的上述企业是否存在“明股实债”之嫌 ， 令人深思 。
一位财务领域的业内人士告诉采访人员 ， 明股实债是指投资方以股权形式进行投资 ， 但以回购、第三方收购、对赌、定期分红等形式获得固定收益 ， 以与融资方约定投资资本金远期有效退出和约定利息（固定）收益的刚性实现为要件 。
“简单来说 ， 就是虽然看起来是股权投资 ， 但是有明确的到期日期 ， 要还本付息 ， 挂羊头卖狗肉 。 ”上述财务人士表示 ， 明股实债最大的风险就是企业杠杆不清 ， 存在到期兑付的压力 ， 会影响公司的长期稳健经营甚至引发流动性风险 。
此外 ， 房企还通过“利息资本化”的方式来调节利润和负债 。 克而瑞数据显示 ， 在70家行业典型上市房企的年报中 ， 有64家企业披露了2019年利息费用的资本化规模 。 其中 ， 超7成房企的利息资本化率在70%以上 ， 13家房企利息资本化率高于90% ， 15家房企利息资本化率在80%~90%之间 。 从典型房企的利息资本化情况来看 ， 房地产行业整体的借款利息资本化率相对较高 ， 64家企业利息资本化率的中位数达77% 。
克而瑞研究指出 ， 利息资本化将开发成本后置 ， 有助于减少当期财务费用、提升企业当期利润表现 ， 同时也提高了存货的账面价值 。
扩张力度不减
南京市房地产学会副会长李子墨在接受采访人员采访时表示 ， 当前环境下 ， 对于房地产企业来说 ， 正确的拿地策略显得尤为重要 。
采访人员研究发现 ， 尽管负债压力增大 ， 今年以来 ， 不少房企依旧选择了较为积极的拿地策略 。 克而瑞数据显示 ， 2020年前6个月德信中国新增土地货值357.7亿元 ， 位列第34位 。
6月4日 ， 经过188轮“厮杀” ， 德信中国击败近20家房企、以7.25亿元摘得2020-4号徐运新河东D地块 ， 溢价率高达135.39% 。
5月29日 ， 德信中国以14.18亿元竞得杭州萧山一幅住宅用地 。 而此前一天 ， 德信中国刚刚以12.28亿元拿下成都公开出让天府新区一商住地 ， 1.73万元/平方米的楼面价 ， 溢价率80% 。 5月19日 ， 德信中国斥资22.53亿元获得宁波鄞州一幅住宅用地 ， 楼面价2.2万元/平方米 ， 溢价率达45.7% 。 而在5月7日 ， 德信中国以17.7亿元拍得杭州数字商贸城单元地块后 ， 还在当天联手杭州西投置业以2.6亿元拿下西湖区浮山单元一幅土地 。 2月12日 ， 德信中国更是经历9小时鏖战、455轮竞价拿下温州瓯北城市新区商住地块 。
“厮杀拿地”戏码屡屡上演 。 据报道 ， 1月10日 ， 融侨地产集团以8.99亿元竞得福州闽侯一宗优质地块（宗地2019-29号） 。 除了福州大本营之外 ， 融侨地产集团郑州荥阳闽台文创小镇也在近日拿下荥政储（2019）57-2-1号、荥政储（2019）57-2-2号两块优质地块 。
对于发展相关问题 ， 融侨地产集团方面表示 ， 公司始终秉持“为居者着想 ， 为后代留鉴”的经营理念 ， 坚持聚焦收敛、精耕细作 ， 注重效益胜于规模 ， 追求有质量的可持续性发展 。
克而瑞研究指出 ， 绿城、中梁、德信等投资金额较去年同期涨幅较大 ， 绿城上半年投资金额近778亿元 ， 位列新增土地金额榜第三 ， 同比涨幅164% ， 延续了去年以来投资加码、冲规模的态势 。 而近三年拿地保持快节奏的中梁 ， 上半年拿地销售比达0.8 ， 投资意愿和力度均较大 。
易居克而瑞咨询业务事业部城市发展部副总经理缪萌向采访人员表示 ， 对于任何房地产企业来说 ， 企业要生存 ， 地是必须要拿的 。 只是几个方面要注意：要谨慎进入去化周期慢、库存大、人口净流出的城市 ， 同时也要谨慎进入不熟悉的业态（商业、办公、产业等） 。 对于地块的情况必须做好细致的调研工作 ， 特别是要排除隐藏的暗伤（如采矿区等） 。 拿地的周期也很重要 ， 最好是当年拿地当年回现 。 产品上不但要做好做精 ， 还要有自己的特色 ， 有自己的标签 。 在规模有限的情况下 ， 现金流是生命线 。


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