观点|子公司一年膨胀905倍！闽系房企建发的背水一战
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感谢迷人的X博士来稿
说到闽系房企 ， 绝大多数人都会想到“激进” 。
高价拿地、凶猛扩张、剑指千亿 ， 凌厉的打法一度让地产界为之胆寒 。
但“激进”的闽系内部也有分化 。 当世茂、阳光城、旭辉、正荣、泰禾、融信纷纷跨过千亿之后 ， 有些房企却依然原地踏步 ， 日渐被甩在身后 。
闽系元老建发 ， 就是其中之一 。
如今 ， 察觉到危机的建发 ， 也开始“转性” ， 由温顺变得凶猛 。
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建发的千亿梦
建发诞生于上世纪末期 。 1980年 ， 作为建发集团的核心 ， 当时的建发房产曾是福建省最早与外商合资、合作开发房地产的企业之一 。
建发旗下的房地产业务运作主体 ， 主要有两个——建发房产和联发集团 。
在克而瑞披露的数据中 ， 建发房产、联发集团2019年权益销售额分别为581.3亿元、306.4亿元 ， 加起来还不到900亿 。
哪怕是合约销售额 ， 也才995.01亿 ， 依旧徘徊在千亿门槛之外 。
站在势头凶猛的闽系房企之间 ， 建发这个“地产老人”显得有些力不从心 。
以建发房产为例 ， 据地产密探梳理 ， 在2013年至今的这轮完整楼市周期里 ， 尽管这家房企的销售额一直在递增 ， 但从全口径排名来看 ， 其一直徘徊在全国50强左右 ， 2015年的第37名 ， 成为了建发房产史上最好名次 。
眼看着闽系后辈们一个个从身侧跑过 ， 建发也开始着急了 。
自2019年中报开始 ， 建发股份就着重提到：建发房产和联发集团要围绕“冲销售”、“保目标”等 ， 扑捉市场小周期 ， 促进销售规模继续增长 。
从近年的表述来看 ， 在建发内部 ， 销售规模一再被特别强调 。
规模承压 ， “温和”的建发也开始变得凶猛 ， 在土拍市场上频频发力 。
财报显示 ， 2019年 ， 建发股份旗下运营实体建发房产和联发集团 ， 通过多种方式新增土地42宗 ， 新增计容建筑面积约837.16万平方米 ， 其中权益面积约624.36万平方米 。 2020开年至今 ， 建发已经至少在6个城市拿下7幅地块 ， 其中 ， 有三宗地块的溢价率超过20% 。
在土地市场高歌猛进的同时 ， 建发面临的 ， 是不断增加的债务规模 。
wind数据显示 ， 2015-2019年 ， 建发股份的负债率呈现上升的趋势 ， 分别为73.18%、74.15%、75.06%、74.98%及77.62% ， 负债总额也由2015年的727.63亿元攀升至2292.94亿元 ， 而且 ， 其中72.50%为流动负债 。
另一方面 ， 伴随着高溢价拿地 ， 2019年 ， 建发股份两大主营业务的毛利率双双下滑 。 其中 ， 房地产开发业务的毛利率为28.69% ， 同比减少6.68个百分点 。
如何平衡规模、负债和利润 ， 是建发冲往千亿路上不得不考虑的问题 。
2
四处找钱 ， 子公司一年膨胀905倍
7月19日 ， 资本市场上的两则公告引起了关注 。
主角正是建发 。 建发股份连续发布了两则融资公告 ， 分别为公开发行公司债券预案和公开发行可续期公司债券预案 ， 规模均不超过100亿元 ， 总融资金额不超过200亿元 。
这200亿什么概念？要知道 ， 销售规模超5000亿的融创 ， 2020年至今也仅发行了153亿元的公司债 。 而建发规模尚未过千亿 ， 一下子就借了200亿 。
融资的首要目的 ， 是为了还钱 。 200亿的融资背后 ， 是建发巨大的流动负债压力 。 财报显示 ， 2016-2019年 ， 建发股份流动负债规模分别为648.59亿元、838.57亿元、1107.74亿元和1662.37亿元 ， 占总负债比重分别为69.15%、63.74%、67.94%和72.50% 。
在负债持续走高的压力下 ， “找钱”成了建发躲不过的关键词 。
建发借来的钱 ， 还短债是一方面；更一方面 ， 是建发掩饰不住的规模渴望 。 这种渴望在建发股份的“孙公司”上得到了极致的体现 。
2016年3月1日 ， 港股上市公司西南环保正式更名为“建发国际投资集团有限公司”（简称“建发国际”） 。 至此 ， 建发房产成功借壳上市 。
天眼查资料显示 ， 建发国际是建发集团有限公司的成员企业 ， 是建发房地产集团有限公司（建发房产）控股的香港主板上市公司 ， 控股比例达到66.88% 。 核心成员大都来自建发集团 。
▲资料来源天眼查
根据建发国际2019年报 ， 其合同销售金额为507.8亿元 ， 占建发房产总销售金额的70.4% ， 占建发股份整个房地产板块的51% 。
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