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观点|子公司一年膨胀905倍！闽系房企建发的背水一战( 二 )


企业公告显示 ， 2016—2019年度及2020年上半年 ， 建发国际物业销售收入分别约1116万元、101亿元、248亿元、508亿元和258亿元 。

▲图源無房
过去三四年 ， 建发国际的规模几乎以一年一倍的速度扩张 ， 在2017年 ， 其实现了从千万到百亿的迅猛增长 ， 规模直接膨胀了905倍！
建发国际规模的飞跃 ， 得益于建发国际在苏州开发的别墅项目独墅湾 。
2017年仅该项目一期的销售额就占了建发国际当年确认销售金额的70.5% 。 加之清晰的城市化布局 ， 建发国际实现了惊人的规模扩张 。
但规模冲刺的背后 ， 建发国际走的是一条极速高杠杆之路 。
统计数据显示 ， 建发国际2017年、2018年的净负债率均超过200% ， 2019年净负债率虽同比下降66个百分点至176% ， 但仍处于行业较高水平 。
作为建发房产控股的境外子公司 ， 建发国际受到的支持显而易见 。
据無房梳理 ， 在建发国际2019年长期非流动负债中 ， 间接控股股东贷款 230.82 亿元 ， 同比增长 43.5% ， 在公司长期有息负债中占比最大 ， 此部分贷款便是来自近亲控股公司贷款 ， 资金成本约 5.7%左右 ， 未来偿债压力相对较小 。
照这个势头 ， 建发股份借来的那200亿 ， 大概率也会用来帮助建发国际这个“亲孙子” 。
一个值得注意的现象是 ， Wind数据显示 ， 建发国际2016年至2018年的流动比率分别为2.60、2.33、2.29 ， 2019年更降至1.84 ， 为近5年新低 。
也就是说 ， 建发国际的短债偿还能力在不断降低 ， 债务压力不断加大 。
尽管如此 ， 建发国际还在不断买买买 。
克尔瑞数据显示 ， 仅2020年上半年 ， 建发国际就拿下了16宗地块 ， 新增土储建面共计约172万平方米 ， 新增权益货值约283亿元 。
而且 ， 这些地块大部分都是建发国际自己一口吞下 。 数据显示 ， 从2016年的51%提升至2019年的72% ， 2020年新增土储权益比达到94.4% 。

▲图源無房
在合作拿地已经风靡地产圈的当下 ， 建发国际的反其道而行之令人惊讶 。
3
逆势扩张 ， 大举拿地
2019年底 ， 厦门土拍迎来年度收官之战 。
向来“挤牙膏式”出地的岛内 ， 一下出了两宗地块 。 中海、平安、中骏、建发、旭辉等16家房企摩拳擦掌 ， 都想要啃下这两块肥肉 。
这两块稀缺土地中 ， 名为“枋湖2019P05”的地块更是因为61个亿的起拍价赚足了眼球 。 这意味着 ， 这块地还未开拍已成厦门总价地王 ， 随便往上加五毛都会创造历史 。
土拍一开场 ， 中骏一把喊到73.5亿 ， 直接加了12亿 。 之后几轮你来我往的小幅加价 ， 地块最终以75.25亿成交 ， 楼面价达到43123元每平 。
拿下新地王的 ， 既不是本土实力房企 ， 也不是全国知名房企 ， 反而是一家名叫“恒融晨”的企业 。
这个“恒融晨”是哪里冒出来的？
有人调侃 ， 莫不是恒大+融创？
谁都没有猜对 。 次日媒体发现 ， 这是一家刚注册18天的壳公司 ， 注册地址和建发城建集团所在地一致 。
厦门网友感叹：穿上马甲去围标 ， 建发这招真是高！

出于对规模的渴望 ， 建发发力土储 ， 在拍地中 ， 多次以较高溢价夺地 。
年报显示 ， 在2019年报告期内 ， 建发房产和联发集团新增土地42宗 ， 新增计容建筑面积约837.16万平方米 ， 其中权益面积约624.36万平方米 。 其中不乏像“枋湖2019P05”这样的地块 。
建发对土储的渴望显而易见 。 这样的焦虑同样传导给了旗下的建发国际 。
以前 ， 建发国际的土储分布主要以二线、强二线城市为主 ， 2020年上半年建发国际开始向一线城市发力 ， 先后在北京、上海拿下3宗地块 ， 这也整体推高了它的拿地成本 。
但与此同时 ， 建发国际的大肆拿地带来了新的隐忧 。
克尔瑞数据显示 ， 今年上半年建发国际的楼面成本价高达20360元/㎡ ， 同比增长171% 。 随着其拿地成本走高 ， 未来可能会出现增收不增利的现象 。
据亿翰智库数据 ， 早在2019年 ， 建发国际的毛利率为25.86% ， 较2018年同期减少7.4个百分点 ， 低于EH50房企32.61%的平均水平 。
与此同时 ， 近三年建发国际基本每股收益降幅明显 ， 分别为1715.0%、165.8%和3.1% 。
要规模 ， 势必要付出利润的代价 。
4
尾声
在疫情的洗礼下 ， 房企龙头恒大此前喊出了“控规模”的口号 。
正当龙头大哥严控土储之时 ， 一些中大型房企却感觉“吃不饱” ， 继续疯狂拿地“储粮” 。
显而易见 ， 地产界的分化正在加剧 ， “有人敬畏 ， 有人豪赌” 。
顶着负债攀升和利润下降的风险 ， 建发的疯狂拿地 ， 与其说是豪赌 ， 不如说是背水一战的求生 。
毕竟 ， 在风云变幻的地产界 ， 无论是央企还是民企；无论是头部还是腰部：
【观点|子公司一年膨胀905倍！闽系房企建发的背水一战】跑不过别人 ， 只能被淘汰出局 。


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