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信号交易高手钱哥|现在是不是买房的好时机？

信号交易高手钱哥|现在是不是买房的好时机？


最近小区里 ， 看房的多起来了 ， 装修的户数也稍微多起来了 。 最近我也在关注房价的变化 ， 我一直在思考 ， 这会买房子是不是一个好时机？
从2016年之后 ， 广州的房价 ， 就基本稳定住了 ， 到现在为止 ， 差不多有4年没有怎么涨价了 ， 北京自从16年出台政策后 ， 房价也基本稳住了 。 从北京 ， 广州地区的房价来看 ， 差不多4年是没有动了 。 这次算是比较久的一次了 。 之前08年全球金融危机之后 ， 09年下半年房价开始上升 ， 之后11年摁下了暂停键 ， 13年又开始狂涨 ， 之后14年左右稳定下来 ， 16年又狂涨 。 这里面我发现一个小特点 ， 那就是股市涨时 ， 房价不涨 ， 熊市来时 ， 房价开始有些上涨 。 不知道大家有没有这个感觉？
09年小牛市反弹一波 ， 之后房价来一波；14年牛市来一波 ， 之后房价来一波 。 现在牛市又在启动中 ， 明后年房价会不会来一波？我觉得这个问题值得大家思考 。
说房子是刚需的这个观点 ， 我觉得可能是卖方造出来的 。 如果没有房子 ， 难道 ， 生活就不能过了 ， 就没地方住了？很显然并不是这样 ， 既然不是这样 ， 那为什么说房子是刚需 。 可能很多人会说 ， 学位的问题 。 学位确实是一个很重要的现象 ， 但如果没有一个优质的学校 ， 难道就不能让孩子变得优秀？这里面就是一个矛盾的地方 ， 不给孩子好学位 ， 自己过意不去 ， 给孩子一个好学位 ， 孩子也未必能优秀 ， 只是觉得增大了可能性 。
如果我每年花6万租房子 ， 那么二十年 ， 大概是120万左右的租金 。 按照房租价与房子价值2%计算 ， 租5000一个月的房子 ， 房价应该在300万的样子 ， 有些地方可能会是价值的1% ， 有些大概是2% ， 我采用了最高数 。 根据我的观察 ， 基本上是这个范围内 。
这里我简单做一个计算：如果我买价值300万的期房 ， 首付三成 ， 按揭20年 ， 利率4.9% 。 则需要支付首付款90万 ， 契税45000 ， 印花税15000 ， 维修金90000（这个数以前只需要几千块 ， 不确定是否准确） 。 这里抛除维修基金 ， 就算税吧 。 则首付大概需要96万 。 每月支付房贷13743.33 ， 20年则是3298398.01 ， 相当于20年由于贷款支付了1198398.01 。 购房20年后 ， 自己所花4258298万元 ， 获得了一套价值300万的房子 。 这里暂时没计算房价涨价情况 。
如果在自己有96万的情况下 ， 租20年 ， 所需120的租金 ， 如果我把96万 ， 按5年期国债4.27%计算 ， （实际上越久越高） ， 那么96万20年所得是1779840 ， 减去120万房租 ， 则余579840元 ， 实际上 ， 自己是支付了38万左右的房租 ， 换句话说 ， 这样一年大概是需要支付19000左右的房租 。 如果每个月是收益13743.33 ， 扣除5000房租 ， 那么 ， 自己20年大概会有380000+13743.33*12*20=3678399万 。 如果20年后 ， 现在的房价翻一倍 ， 那么 ， 自己所得是600万 ， 租房者是3678399万 ， 另外每个月工资 ， 还能产生利息 ， 这里按净现值计算 ， 目测也会有100万左右 ， 那么大概会在450万左右 。 能不能翻一倍 ， 现在不敢说 ， 但这个可能性还是比较大的 。 所以 ， 从收益的角度看 ， 两者相差不大 ， 但买房也存在一个问题 ， 就是20年后 ， 房价可能跌 ， 而有现金的人 ， 相对安全一些 。
所以 ， 从购买房子收益的角度来看 ， 这过程中如果不考虑售卖 ， 那么 ， 所谓的刚需是站不住脚的 ， 我觉得更多的是来自于心理方面的因素 ， 如安全性 ， 稳定性 ， 小孩子教育这些 。 不过人生几十年 ， 有些人想活得轻松一些 ， 选择不买房子 ， 然后让孩子读中英学校 ， 好一点的私立学校 ， 或者更有质量的兴趣班 ， 拿出100万 ， 基本上是够的了 。 这样生活可能会轻松很多 ， 过得也潇洒多了 。
当然 ， 我这是基于未来20年涨一倍价格的对比 ， 如果涨两倍 ， 那情况是不一样的 。 差距就拉大了 。 但是我始终相信一点 ， 任何东西都是有它的周期性 ， 不可能永远涨 ， 就像股市一样 ， 周期性上涨和下跌 。 就算我们买了房子 ， 但又有几个人会卖在高位 ， 自己住的 ， 会卖吗？不卖的话 ， 价格会不会坐一个电梯呢？又或是未来出现战争等 ， 谁也说不准 。 但总体收益 ， 按翻倍计算 ， 购房者最终比不购房者 ， 在20年后 ， 财富是有所增加的 。 最起码这个过程中 ， 有一次增加到峰值的点 。 至于下跌 ， 那大家都不好过了 。
以上是理性的财务分析 ， 如果单纯的从是否合适换房或者购房的角度来看 ， 我觉得始终还缺了一次调整 。 今年如果GDP是3% ， 按照之前6%计算 ， 今年大家的收入普遍没有增长 ， 加上失业增加的情况来看 ， 今年如果不出意外 ， 财富可能会再次往少数人手上靠 ， 比如最近炒得比较火的某音老板 ， 拼某老板等 ， 它们的财富增加了 ， 但失业也增加了 ， 社会财富不怎么增加 。 只能是别人钱少了 ， 在这样的情况下 ， 社会购买力出现下降 ， 而政策不允许多买房 ， 那么 ， 我觉得房价自己应该要往下移一点才合适 。 虽不像08年调30%到40% ， 但下调10%-15%还是可能稍微期待一下 。


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