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聊聊京房|北京买房，一居室值不值得买？学区房到底有没有投资价值？

聊聊京房|北京买房，一居室值不值得买？学区房到底有没有投资价值？



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ASK:想问下东城、西城总价400万以下的房产是否有投资价值？买来也可以租出去 。 比如荣丰2008和兴隆都市馨园、或者永外？
ANSWER:基本没有 ， 永外的话可以拨一下学区均衡的利好 ， 但想卖的时候依然不好卖 。
学区房大家只会买好的和更好的 ， 不会因为最差的变的不那么差了就能马上套利 。
ASK:老板好 ， 本人名下有一个旧宫亦庄北岸的一居 ， 38平米左右 ， 现在有人出到了195万 ， 您觉得是否应该卖掉？下半年二手房还有上涨空间不？
ANSWER:具体房子情况不清楚先不回答价格问题 。
首先你要想清楚卖房为了干什么 ， 是卖了买个更大的？还是卖了改善生活消费？还是单纯不看好房价涨幅？
如果是前两个需求我觉得时机上是可以的 ， 如果是后一个大可不必 ， 明年年初小涨一波的可能性在90%以上 。
ASK:老板好！全款200万左右的环京房产有投资价值么？燕郊？大厂？永清？
ANSWER:环京全都是投机需求 ， 没什么居住需求 ， 这就导致了跌的时候跌幅非常大 。 这个大周期北京的房价是先上涨了60%后回调了15% ， 环京是先上涨了200%又跌150% 。
200万的现金足够在北京买400-500万的房子了没必要浪费到环京 。
如果没有北京购房资格可以买其他强二线省会城市 。
如果实在要买环京就买燕郊吧 ， 燕郊是唯一还有一点居住价值的地方 。
ASK:张老板 ， 你好！我是北京东城集体户口 ， 全家都在外地工作生活 ， 孩子暂无去北京上学的需求 ， 想在东城、海淀或其他区域购买一套小面积20-30平方米投资出租 ， 目前我广东有住房无贷款 。 希望出租费用基本可以覆盖月供 。 请您给点建议 ， 谢谢您！

ANSWER:北京现在的租售比在1.5%左右 ， 而按揭利率在5.2% ， 也就说你贷款3成的情况下才能租金覆盖月供 。
北京的首房首贷是很珍贵的 ， 如果浪费在这么小的标的的有些可惜 ， 可以考虑全款抵押的方式买房保留一个首贷资格 ， 现在抵押贷的利率也比较低在4.35-5.2之间 。
另外你可能对北京的整体情况不是很了解 ， 北京极少有20-30平的住宅 ， 这种面积在南方可能还比较常见 ， 但在北京非常的少 ， 也不是主流的投资标的 。
【聊聊京房|北京买房，一居室值不值得买？学区房到底有没有投资价值？】有另外一种思路是尽可能多贷 ， 虽然租金不能覆盖月供 ， 但是多余的现金却可以支撑5-10年的额外月供 ， 国内的房产投资主要看涨幅不看租金回报 ， 5年后房价涨了100万的时候你是不会在意租金少租10-20万的


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