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楼市灭霸|深度揭秘！如何“0首付”在广州买房？

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楼市灭霸|深度揭秘！如何“0首付”在广州买房？

编辑 | 米叔
前不久粉丝小吴发来这样的提问 ， 首付只有30-40万想在广州安家 ， 最好三房 ， 品质不能太差 ， 还要离市区近一点 。
刚开始以为他在开玩笑 ， 按照广州套均首付100万来看 ， 基本上车无望 。 不过 ， 细聊之后我才发现他们收入并不低 ， 两口子月供1.5万以内完全没有压力 ， 最大的问题是缺首付 。 其实 ， 像小吴这种凑不够六个钱包 ， “有月供能力没有首付能力”的年轻购房者不在少数 ， 你我身边可能都有 。 还好广州市场是足够宽容的 ， 低首付、0首付的二手房源 ， 给了年轻一代的理想以喘息的机会 。 以笔者的朋友圈为例 ， 经常能刷到二手中介发布的“0”首付和低首付房源 ， 而且数量还真不少 。 0首付买新塘、0首付买市桥、0首付买花都......确实很让人心动 。

“0首付”确实存在 ， 低门槛并不香要知道 ， 低首付房源往往低于市场价 ， 成交速度也是惊人的 。 比如 ， 近期凤凰城放出一套53平单房 ， 0首付就能搞定 ， 且总价仅80万+；当我兴冲冲给中介打电话 ， 准备去一探究竟的时候 ， 却被告知 ， 房子已经成交了 。

再比如番禺市桥华侨城电梯楼 ， 108平方米仅售189万元 ， 单价17500元/平方米 ， “0”元首付 ， 同样很快被成交 。


总之淘笋并不易 ， 尤其是0首付二手房 。 另外也不见得所有低首付房都好卖 。

记得前段时间随中介看了一套番禺雅居乐的二手房 ， 低楼层3楼 ， 面积103.1平方米大三房 ， 挂盘价325万元 ， 首付仅需20万元 ， 单价略低于市场价 。 截止目前 ， 放盘接近2个月仍然没有成交；该小区地理位置、品质档次都不差 ， 唯一的缺陷可能是所在楼栋“离小区大门口太远” ， 没有配车的情况下 ， 走路到大门需要20分钟 ， 出入非常不方便 。

从不少“0”首付、低首付的房源条件看来 ， 房子多为步梯高楼层或电梯的低楼层 ， 在市场交易过程中 ， 该类房源价格本身相对较低 。 另外 ， 一些房子也都“上了年纪” ， 除非因为房主急需资金急于低于市场价抛售 ， 否则房源价格通常不会低于小区均价 。 而售价低于均价的房源 ， 大部分不够优质 。

比如 ， 这套市桥禺秀园159㎡大三房带省级双学位 ， 楼梯房三楼 ， 单价仅仅1字头 ， 中介表示首付差不多29万能拿下 。

不过小区环境一言难尽 ， 基本没有物业管理 ， 真正能接受的年轻群体占少数 。
“超评超贷”零首付真的靠谱吗？我们都知道 ， 目前的首付政策是 ， 住宅官方最低30% 。 假设一下：住宅按照最小面积50平 ， 最低价20000来算 ， 首付最低30万 。 也就是说 ， 目前在广州买一个稍微正常点的房子 ， 首付低于30万基本没戏 。 那么市面上中介发布出来的0首付、低首付房源是如何产生的？大家知道 ， 给二手房贷款 ， 银行一般是按照房产原价7-8折的评估价发放的 。 而恰恰是评估价的存在 ， 给零首付可乘之机 。
举例说明：将原本88万的二手房评估价提高到127万 ， 做出来的首付等于0 。
首先要解释一下 ， 所谓0首付并不意味一分钱不用花 ， 其优势在于能把首期款降到最低 ， 但是税费、中介费都需要正常缴纳 。 其劣势也很明显 ， 实际算下来你的购置成本要高于正常交易 。 第一：多背负了27万的利息 ， 同时供楼压力也加大 。 按照现行LPR利率、30年的还贷周期来看 ， 如果是等额本息还款方式的话 ， 要多支付23.12万元的利息 。 第二 ， 三价合一后 ， 多贷款=多缴税 。 所谓“三价合一” ， 简单理解就是二手房交易中的所有价格都统一 ， 即成交价、评估价以及网签价“三价合一” 。 于购房者而言 ， 要么增加首付 ， 要么增加税负 。 需要警惕的是 ， “低首付”交易过程相对复杂繁琐 ， 必须提前跟卖家进行协商 ， 也存在一定的风险 ， 比如流程走到半路卖家不愿意配合 ， 过去这种情况时常发生 。

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