太多房TDF|与你有关！房屋出租有“新规”！2021年1月1日正式实施
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2021年1月1日 ， 现行《合同法》将被废除 ， 《民法典》将取代其地位 。
其中关于房屋出租的法律规定做了重大的修改 。 总体来看 ， 更加有利于保障租房人的居住权益 ， 同时也兼顾了出租人的权益 。
“居者有其屋”是一项重要的人权保障 ， 国家一直非常重视人民群众的居住问题 ， 一方面强调“房屋的居住属性” ， 打击炒房行为；一方面通过法律保障租房人的居住权益 。
一、设立居住权的房屋不能租
一旦你承租了设立居住权的住宅 ， 你的租赁合同将被认定为无效 。
有人会质疑：以前从来没有遇到过这事 。
在2021年之前 ， 没有任何房屋设立了居住权 ， 因为法律还没有规定 。 但是从明年开始 ， 大量房屋将可能设置居住权 ， 这样的房屋将被视为租房雷区 ， 千万不能去碰 ， 因为法律不允许出租 。
法律风险提示：租房人应当要求在《房屋租赁合同》中写明：“该房屋没有设立居住权 ， 且在租赁期间也不得新设居住权 。 否则出租人应承担****元违约金 。 ”
二、出租人发现房屋被转租应及时提异议 ， 时间仅为6个月
现在有不少二房东 ， 将自己承租的房屋转租给第三人 ， 自己收取租金差价 。 但是二房东这种转租行为 ， 如果没有经过出租人同意 ， 这种转租是可以被解除的 。
这就导致实践中很多租赁关系处于不稳定状态 ， 当你租赁的房屋是转租的 ， 则随时有可能被人赶出去的风险 。 所以这次法律新增规定 ， 如果出资人知道承租人进行转租的 ， 6个月不提异议 ， 就视为同意转租 。
法律风险提示：实际租房人应当要求在《房屋租赁合同》中写明：“该房屋属于出租人所有 ， 不是转租的房屋 。 ”并查验房产证 ， 这样切实保障自己的权利 。 如果知道房屋是转租的 ， 则要求出租人出具转租的函 。
三、房屋权属有争议或被查封 ， 可以退租 。
房屋所有权发生争议 ， 或者出租人因为诉讼纠纷 ， 房屋被司法机关查封、甚至拍卖 ， 严重影响了租房人生活安宁权 。
最近北京就发生了一起案件 ， 一群壮汉冲进超市丢、砸东西 ， 原因是房屋所有权争议 ， 结果殃及了租房人 。 租房人想退房 ， 但是却因为租赁合同没有到期 ， 苦不堪言 。
这次新法保护租房人的合法权益 ， 明确：当房屋被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；房屋权属有争议时 ， 租房人可以退房！
法律风险提示：租房人一旦发现房屋被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；或者房屋权属发生争议时 ， 保留好相关证据 ， 并及时通知出租人要求解除合同 。
法律规定：有下列情形之一 ， 非因承租人原因致使租赁物无法使用的 ， 承租人可以解除合同：
（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；
（二）租赁物权属有争议；
（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形 。
四、租房人享有优先租赁权 ， 不用担心租期到了被赶出去
除非是居住特别不满意 ， 租房人都不太愿意搬家：一是搬家特别辛苦；二是会增加很多成本和费用 。
但是现实生活中经常发生这样的事 ， 合同到期后 ， 房东告诉租房人 ， 我不想再租给你了 ， 租房人只能到处去找新的房源 。 这种事情从明年开始结束了 ， 法律明确规定房屋承租人享有优先承租权 。
法律风险提示：优先承租权是指同等条件下优先权 ， 如果价格达不成一致 ， 那么优先承租权将不再享有 。 所以租房人要想获得优先承租权 ， 就要匹配最新的租房价格 ， 这点比较难 。
法律规定：租赁期限届满 ， 房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利 。
【太多房TDF|与你有关！房屋出租有“新规”！2021年1月1日正式实施】
五、近亲属的购买权优先于租房人 ， 租房人的优先购买权受到限制
《合同法》仅仅规定了出租人在出售房屋时 ， 租房人享有优先购买权 。
这必然导致一个问题：如果出租人想将房屋过户给自己的孩子、父母 ， 却需要征求租房人的意见 ， 因为租房人有优先购买权 。 特别是低价卖给自己的兄弟姐妹 ， 租房人也享有同等条件优先购买权 。 这和我们的社会风俗产生了巨大的冲突 。
这次法律做了重大修改：房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的 ， 租房人不享有优先购买权 。 并且法律还规定：租房人应当在15日内明确表示自己要购买 ， 否则放弃优先购买权 。
法律风险提示：在出租人出售房屋时 ， 租房人如果想购买出租人的房屋 ， 必须要及时表达自己想购买的意愿 ， 时间仅为15日 ， 否则将丧失优先购买权 。
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