老房大树|新规下，三四线楼市又迎2个“坏消息”！内行提醒：真不要乱买房对于中国人而言

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【老房大树|新规下，三四线楼市又迎2个“坏消息”！内行提醒：真不要乱买房】

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对于中国人而言，房子似乎有一种魔力。根据公开数据显示，房产在中国家庭资产中的占比高达77.7% ，城镇户均家庭拥有住宅1.5套。国人之所以热衷于买房，可以概括为三点原因：一是安居乐业的传统思维影响，有房才有家。二是过去一二十年的经验证明，房子变成了一种“稳赚不赔”的投资品，赚钱更多也更快。三是房地产是支柱产业，这让一些投资炒房客觉得国家不可能真正的“打压”房价，所以有恃无恐。
正是基于这些原因，有钱要买房，没钱加杠杆也要买房，似乎成为了一种绝对正确的投资理念，而事实也证明，房价走势的确没让大家失望，凡是早买房多买房的都已经赚得盆满钵满。尤其是2016年-2018年，全国房价迎来一轮普涨，除了一二线城市的房价达到了历史性高位以外，受货币化棚改刺激、开发商涌入、投资客炒作等因素的影响，一直默默无闻的三四线城市也纷纷实现了房价的大跨越。据不完全统计， 10年前，房价破万的城市屈指可数，而如今已经超出60多个，其中三四线城市就超过了三分之一。

虽然三四线房价一路上涨，但经济学家普遍不看好房产的投资价值。比如，国家老干部、经济学家黄奇帆就表示， 2019年我国人均住房已达50平方米，年建设量17亿平方米，实际上是中国房地产的天花板已经到来。此外，他还认为，除长三角、珠三角、京津冀、成渝等几大城市群、都市圈的房产还有价值外，其他中小城市的房产都不要去碰。

无独有偶。中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林认为，房地产就是收入的外在表现，所有的房地产投资都应该放在高收入城市，而不是去小城市捡便宜。除了以上两位专家外，经济学者马光远更是直言不讳，四五线城市的房子已严重过剩，投资这些房子就是火中取栗，炒作这些城市就是丧尽天良。
为何经济学家普遍不看好三四线房产的价值呢？主要有3个原因：1、受更好的工作条件、薪资收入、社会福利等因素的影响，一二线城市对人口具有虹吸效应，所以绝大多数三四线城市都属于人口流出区，无法对房价上涨形成长期支撑。 2、三四线城市居民收入水平相对比较低，而过去三四年时间，房价上涨的幅度和速度较快，大大透支了房价上涨的空间和当地居民的购房能力，目前不少城市已经开始处于有价无市的局面。 3、三四线城市产业发展普遍不足，对人才、资金、技术的吸引能力较弱，除了一些城市群内的三四线城市可以承接一二线城市的住房外溢需求、资金和技术转移外，其他中小城市几乎没有“近水楼台先得月”的优势，预示此类城市的房地产市场几乎没有未来。

进入2020年以来，随着两大政策的发布，三四线楼市又迎来了“坏消息” 。第一、2020年是棚改的“收官之年” ， “旧改”将逐步接替“棚改” ，三四线房价上涨动力将大大减弱。
棚改是重要的民生工程，大大改善了城市面貌，也改善了居民的生活环境。但是，不可否认，前几年在加快三四线城市去库存的背景下，货币化安置的棚改方式给楼市带来了大量的资金，从而一步步推高了三四线城市的房价水平。但是，这一局面将在2020年发生逆转。
根据国家2014年发布的《国家新型城镇化规划（2014~2020年）》，明确规定2020年要基本完成棚户区改造任务。同时，在今年5月份的全国大会上，国家首次在此类会议明确表示“要新开工改造城镇老旧小区3.9万个，支持加装电梯，发展用餐、保洁等多样社区服务” 。通过以上这两点政策来看， 2020年或将是棚改的“收官之年” ， “旧改”将逐步登场，这意味着从明年开始，三四线城市房价上涨的核心动力将会逐步退出，对三四线房地产市场而言，这无异于釜底抽薪。

第二、国家明确强调要发展城市群和都市圈，楼市或持续进入分化阶段，普通三四线城市的房产几乎没有投资价值了。
在今年5月份的全国大会上，国家对房地产走向作出了明确定调：

深入推进新型城镇化，发挥中心城市和城市群综合带动作用，培育产业、增加就业。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。

不难看出，与以往三、四年的表述相比，除了“房住不炒”、“因城施策”、“促进房地产市场平稳健康发展”三点再次被重点提及以外，这次还重点提出了要“发挥中心城市和城市群综合带动作用” ，这是一个值得关注的信号。根据最新数据显示，目前我国的城镇化水平已超过60% ，开始进入到下半场，这意味着未来我国的城镇化格局将开始发生变化。