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老房大树|新规下，三四线楼市又迎2个“坏消息”！内行提醒：真不要乱买房( 二 )


实际上 ， 从去年开始 ， 国家就陆续发布了《2019年新型城镇化建设重点任务》、《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》等重要文件 ， 根据文件来看 ， 小城镇化战略开始退出 ， 大城市将全面放开落户限制 ， 未来人口将进一步向都市圈、城市群集中 。 对此 ， 经济学家任泽平也表示 ， 未来还会有2亿人口要进城 ， 80%都会流入到城市群 。 由此可见 ， 伴随城市群进一步发展壮大 ， 楼市不可避免地进入到分化阶段 ， 对于绝大多数偏离城市群、人口流出、产业乏力的三四线城市而言 ， 房地产几乎没有未来 。

孙宏斌
实际上 ， 最近几年 ， 行业大佬也早已对三四线房地产市场持谨慎态度了 。据第一财经报道 ， 在今年的投资者业绩会上 ， 孙宏斌表示 ， 今年是地产洗牌年 ， 公司拿地会谨慎 ， 不赚钱的活不干 。 同时 ， 他还表示 ， 三四线城市的房地产风险在于波动太大 ， 所以会谨慎在三四线城市拿地 。 其实 ， 最近两年多 ， 孙宏斌多次表达了不看好三四线楼市的观点 ， 比如“当房地产市场发生变化之际 ， 三四线市场冷得最快”、“这两年三四线城市、四五线的价格涨得非常多 ， 楼市调控对三四线、四五线城市的影响比较大”等等 。
无独有偶 。 根据参考消息报道 ， 早在2017年 ， 王健林在接受采访的时候就曾直言不讳 ， 中国的房地产市场是分化的市场 ， 虽然一二线城市的房价涨得厉害 ， 但从风险管理和长期投资的角度来看 ， 一二线城市的房地产市场相对仍要安全一些 。 他还进一步表示 ， 风险主要集中在大量的三四线城市、四五线城市 ， 这些城市属于人口流出地 ， 房子不容易被消化 。 由此可见 ， 无论是王健林还是孙宏斌对于三四线城市都持十分谨慎的态度 。

鉴于此 ， 面对三四线城市的房产 ， 购房者应该如何选择呢？众所周知 ， 我国的房地产市场不是一个统一的市场 ， 由于地理位置、人口流向、收入水平、产业发展等因素的影响 ， 一二线城市与三四线城市的楼市千差万别 。 如今 ， 两大政策又明确出台 ， 对于三四线城市来说 ， 无异于面临“四面楚歌”的困境 ， 这意味着未来三四线城市的房地产很难再有大的上涨空间 ， 持续调整 ， 甚至下行都将是不可避免的趋势 。 由此也就不难理解 ， 为何经济学家、行业大佬都普遍不看好三四线城市房地产的原因了 。
那么 ， 面对三四线城市的房产 ， 购房者应该如何选择呢？笔者建议 ， 对于普通购房者来说 ， 能够满足自住需求即可 ， 然后在买房时要看准楼盘的地段、房子的品质、开发商的实力等抗跌因素 。 对于投资炒房客来说 ， 盲目持有过多三四线城市的房产极有可能遇到三个麻烦：一是房价下跌带来的资产缩水和贬值 。 二是难以找到接盘侠 ， 房子无法交易变现 ， 最后砸到自己手里 。 三是未来几年 ， 随着房地产税的出台 ， 持有成本将不断增加 。
总之 ， 今日不同以往 ， 我们已进入到了房住不炒时代 。 以前是多买房就能多赚钱 ， 现在是买对房子才有可能赚钱 。 说得通俗点 ， 今年起 ， 购房者真的不要乱买房了 ， 现阶段持有房产的关键是在精不在多 ， 如果明知有风险还冒险进入 ， 结果可能会自讨苦吃了 。


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