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支付 可以很 ____|土地增值税清算实务完全解析附案例( 三 )


企业选择以工程规划分期为土地增值税清算单位 。
要点：1.清算单位划分标准 ， 用地规划或者工程规划（许可证）；2.项目开工前或预售前 ， 实施清算单位报备管理 。
项目一期、二期分别于2013年6月、2013年12月开工建设 。 其中 ， 项目一期于2014年5月取得商品房预售许可证并开始销售 ， 2015年5月 ， 已售面积占总可售面积的比例达到90% ， 2015年8月全部竣工验收 。 项目二期处于在建状态 。

要点：土地增值税可清算条件 ， 项目竣工且售（用）占比85%以上（一般情况）；取得最后一个预售许可证满三年（特殊情况）。
项目一期包括7栋（A—G栋）房屋和地下车库（H） ， 分别办理房产栋证 ， 其中 ， ABC栋为普通住宅 ， DE栋为非普通住宅 ， FG栋为综合体 ， 包括普通住宅、非住宅（商铺）以及物管用房 。
要点：1.分三类房产清算：普通住宅、非普通住宅、非住宅；2.土地面积占比法下土地成本的分摊处理（独立占地与非独立占地房产） 。
项目一期竣工实测总建筑面积13.1万平米（规划12.8万平米） ，可售面积13万平米 ， ABC栋（普通合计）、DE栋（非普通合计）、FG栋（综合合计） ， 栋证记载的可售建筑面积分别为6万、1万、4.5万平米 ， 其中 ， （FG栋 ）中普通住宅和商铺分别为4万、0.5万平米；不计容地下车库（H）建筑面积1.5万平米；不可售面积0.1万平米 。
三类：普通住宅面积10万、非普通住宅面积1万、非住宅面积2万平米 。
ABC栋、DE栋、FG栋 ， 栋证记载土地面积分别为1、0.4、0.6万平米；车库（H）土地面积0.3万平米 。

要点：1. 竣工实测面积为计算依据；2.土地成本分摊计算时 ， 以栋证记载土地面积为依据；3.不计容地下车库不直接分摊土地成本（不参与土地成本计算） 。
政府要求在“东园之星”项目红线外的相邻地域 ， 修建市政广场 ， 作为取得该项目土地的附加条件 ， 相关事项在土地出让合同中约定；对于企业缴纳的土地综合价金、契税 ， 政府安排财政资金给予一定返还 。
要点：1. 房地产项目开发中 ， 因统一规划、整体开发需要 ， 在相邻地域建造公共设施 ， 发生的建造支出可作为“土地成本”予以扣除 。 条件：经土地出让合同约定；提供县级以上人民政府相关文件、决议以及规划证明材料；2.企业取得的政府返还（奖补）土地价款等款项（财政性资金）应冲减土地成本 。

2、收入情况：
项目一期截至清算时点：
（一）商品房合同
1.普通住宅（10万平米）已售9.5万平方米 ， 合同金额67000万元；

2.非普通住宅（1万平米）已售1万平方米 ， 合同金额12000万元；
3.非住宅（2万平米）已售0.8万平方米（其中商铺0.2万平方米 ， 地下车位0.6万平方米） ， 合同金额11000万元 。
（二）收款
1.普通住宅：销售收款66000万元（按揭款1000万元未到账）；合同与权证面积差结算 ， 退还购房人10万元；购房人超期付款 ， 收取违约金10万元 。
2. 非普通住宅：原购房人违约退房 ， 已收取的订金10万元不退还 。
3非住宅：未售商铺出租 ， 取得租金收入100万元 。
要点：1.未全额收款（开票）的 ， 以合同价格为依据；2.办证实测面积结算补退款予以调整；3.收入为转让房产取得的全部经济利益 ， 包括合同违约金等；4.未实际成交 ， 没有发生转让行为 ， 取得的违约金（定金）不确认收入；5.出租房产租金不属于转让房地产收入 。

3、成本费用项目情况
（一）土地成本
1.项目一、二期土地 ， 共计支付土地价款26000万元 ， 缴纳契税780万元；

2.项目一、二期红线外修建市政广场发生建造成本4980万元；
3.项目一、二期土地综合价金政府返还5000万元 ， 契税返还780万元；
4.项目一期超规划面积建设 ， 补缴土地出让款500万元 。


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