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民法典|物业到底管啥不管啥？看完这个版，你就“秒懂”了！( 三 )


房屋出现质量问题归谁管？
问题：买的房子出现裂缝、墙面掉沙、门窗破损等问题 ， 究竟该找谁？
解读：应分情况讨论：（1）向开发商购买房屋 ， 居住后发现质量问题：《商品房买卖解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用 ， 或房屋交付使用后 ， 房屋主体结构质量经核验确属不合格 ， 买受人请求解除合同和赔偿损失的 ， 应予支持 。 ”第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用 ， 买受人请求解除合同和赔偿损失的 ， 应予支持 。 ”因此 ， 如果购买房屋并居住后发现房屋存在影响居住的质量问题后 ， 业主可以向开发商请求赔偿 。
（2）购买二手房后发现存在质量问题：《民法典》第六百一十七条规定：“出卖人交付的标的物不符合质量要求的 ， 买受人可依据本法第五百八十二条至第五百八十四条的规定请求承担违约责任” ， 因此 ， 如果在购买二手房并居住后发现存在质量问题 ， 现业主应向原业主请求赔偿；原业主如能证明房屋质量问题为开发商所致而并非由其所致 ， 则可按上文规定向开发商请求赔偿 。
公共部位、设施出问题谁负责？
问题：“我们小区个别外墙脱落较厉害 。 ”郑州市恒通新城业委会主任梁芳静向记者反映称 。 7月14日记者在现场看到 ， 6号楼一单元西墙确实存在瓷片鼓包、脱落的情况 。 外墙脱落、电梯出现问题 ， 到底该归谁管？
解读：电梯等共有设施设备出问题应区分看待 ， 日常维护、保养的工作 ， 属于日常物业管理的范畴；如属于大、中修维修 ， 符合维修资金使用范畴的 ， 应通过申请使用维修资金解决 。 外墙脱落等公共部位出现问题 ， 保修期内可向物业服务企业或业委会进行反映 ， 由其协调建设单位进行维修；保修期外的 ， 可由物业服务企业或业委会申请使用维修资金解决 。
《民法典》第二百八十一条规定：“建筑物及其附属设施的维修资金 ， 属于业主共有 。 经业主共同决定 ， 可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造 。 建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布 。
其他
买的二手房还用继续履行物业服务合同吗？
问题：郑州张女士在绿博片区买了二手房 ， 入住之后发现 ， 该小区物业费比市区大部分都高 ， 达到2.45元/月/平方米 。 “我没有跟物业签订物业服务合同 ， 难道我必须得按照这个价格交吗？”她问道 。
解读：买卖二手房后 ， 购买人取得了房屋产权 ， 便自然成为了该小区的业主 。
《民法典》第九百四十四条规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费 。 物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的 ， 业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费 。 ”因此 ， 购买二手房后 ， 购买人应当继续履行物业服务合同 。
买房签前期物业服务合同时遇到霸王条款咋办？
问题：买房时 ， 顾问会让签一大堆协议、合同 ， 其中就包括前期物业服务合同 ， 很多人认为“反正大家签的都一样 ， 没必要认真看” 。 事实上不仅房屋买卖合同存在霸王条款 ， 就连很多人不关注的前期物业服务合同里也有很多不合理条款 。 遇到霸王条款该咋办？
解读：《民法典》第一百五十一条规定：“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形 ， 致使民事法律行为成立时显失公平的 ， 受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销 。 ”
因此 ， 如果当事人认为其签署的前期物业服务协议显失公平 ， 可以向法院请求撤销该物业服务协议 。 其中 ， 具体情况应具体分析 ， 对于在物业管理职责范畴内 ， 物业方存在将本应由自己承担的经营风险责任转嫁给业主、加重对方责任或减轻自己责任、违反法律法规规定要求等情形的 ， 应属于无效条款 。
常见的霸王条款有哪些？
1.在指定停车场停放自行车、电动车、摩托车、轿车等各种车辆收费 ， 但不作保管 ， 车辆损毁、损坏或丢失以及车内物品丢失均由车主自己承担责任 。


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