金隅、滨江夺得沪杭高价地，“捡漏”还是“踩雷”？( 二 ) 时至年中

高价拿地房企面临盈利等多重考验

在土拍市场日渐火热的时候，我们也应看到高价地并非风光无限，其背后往往面临着“入市冷”或“盈利难”的考验。

以今年上半年入市的全国单价最贵地块上海中兴路地块为例，该地块是2016年8月融信以110.1亿总价所摘得，溢价率高达139% ，楼面价为10.02万元/平方米，而后引入万科共同开发，目前由万科担任操盘方。据业内估算，扣除保障、自持等的可售面积楼面价更是达到14万元/平方米以上，到目前为止仍是国内（不含港澳台）单价最高地块。

尽管可售楼面价就高达14万平方米，但是，在严格限价的情况下，该项目今年4月入市的单价为12.98万元/平方米， “面包”价格依然低于“面粉”价格。

而此次以69.2亿元的总价拿下杨浦区江浦社区R-09地块的北京金隅也将面临着不小的压力。据业内人士估算，按照折合楼面价为85764元/平方米计算，该地块在2-3年后的入市价格需达到11万以上才能有盈利空间，但是按照目前的限价政策，要想卖出高价尚有困难。

陆家嘴摘得的前滩地块目前5.7万元/平方米的楼面价相对可控，但是，该地块的出让条件相对严苛，比如5%保障房、100%全装修、70%以上中小套、住宅占比需低于75% ，办公100%自持，住宅15%自持、引进至少一家经浦东新区认定的总部型企业入驻等，这也对房企的综合能力有较大的考验。

此外，斥资107.38亿拿下杭州文晖地块的滨江集团，今年截至7月底拿地总金额达到506.4亿元。其此次竞得的文晖地块，是杭州土拍史上价格第三高的百亿地块。根据土地出让公告，未来商品住房销售精装均价不高于51700元/平方米(装修标准4500元/平方米) ，而滨江此次拿地楼面价就达到35971元/平方米。

卢文曦分析称：“高价地面临着不同层面的考验，溢价率高的上海杨浦地块或将采取以时间换空间的策略，但是盈利难依旧是难题；而类似滨江集团摘得的大面积、大体量的市中心地块，前期拿地资金超过百亿元，后续持续投入也需要60亿-70亿元做开发，资金压力相对会比较大，对房企实力需求较高。 ”

新京报采访人员徐倩