一去不复返|「拆迁致富」可能一去不复返了
在房地产行业 ， 老房子只有两种形式 ， 一个是已经被拆迁的房子 ， 一个是希望被拆迁但一直还没有被拆到的房子
现在中国正慢慢从棚改的时代进入到旧改的时代 ， 根据住建部的要求 ， 2020年要严格把控棚改的标准及范围 ， 简单说就是：能不拆 ， 尽量不拆
我们今天来聊聊这个话题
不得不承认一个问题 ， 前期大规模的棚改和拆迁改变了很多人的命运
在前面十年中国的城市化进程中 ， 越来越多的人因为拆迁棚改 ， 也一跃进入了暴发户的行列
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前期的棚改政策争议众多 ， 但不管怎么样 ， 棚改对于城市的影响 ， 还是蛮多的 ， 甚至通过棚改这样的维度 ， 能解释很多矛盾的现象
比如问大家一个问题 ， 现在强二线城市抢人大战轰轰烈烈 ， 一线城市抢不到或抢不过 ， 只能从三四线城市抢 ， 越来越多的三四线人口开始不断下滑
但很奇怪的一点就是 ， 为什么有些三四线的人口在不断的下降 ， 但相对应的房价却在不断的上涨
我所知道的 ， 已经有好几十个小县城的房价已经突破了2.5万、3万的样子 ， 而上海还有很多地方的房价 ， 也就只要2万多 ， 很明显就是三四线城市的房价虚高啊 ， 其中很重要的一点就是受到棚改的影响
很多城市的棚改其实已经成为了当地城市房地产的支柱力
前面几年开始大量的棚改依赖的是货币棚改 ， 很多当地的土著突然手上多了一大笔钱 ， 这笔钱绝大多数当然是涌入房地产市场
还有一点就是因为棚改 ， 带来了很多土地的指标的释放 ， 意味着这些城市的商品房开始增加供应 ， 商品房开始增加供应意味着市场就变得很热闹
所有的这些其实都导致了我们看到三四线城市成交开始往上走的核心原因
棚改让整个城市的面貌变得更好 ， 大家的生活水平也往上走了很大的台阶
但是 ， 花无百日红 ， 前面好啃的骨头基本都啃完了 ， 现在的棚改拆迁顺利推进的难度也越来越大
一旦棚改结束了 ， 有两个最核心的问题是必须要面对的
首先是整个三四线城市的购买力会面临着迅速的滑落
说实话 ， 我一直觉得很多人一开始就曲解了棚改政策或是货币化安置的政策 ， 伴随着货币化棚改的结束 ， 三四线去库存的压力会越来越重 ， 而且 ， 银行的坏账率可能会提升
前期受到安置的受众本质上个人过去的现金流其实并不稳定 ， 一旦停止了货币化安置的助力 ， 会让他们过度的杠杆化 ， 从而加剧相关的风险
从贝壳检测的60多个三四线来看 ， 因为棚改货币化的弱化 ， 三四线成交下滑的占比达到了60% ， 所以现在很多城市开始都慢慢变得比较弱
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其次是会冲击城市的经济内循环
很多人一直很担心棚改会引发楼市的泡沫 ， 但我觉得真正需要焦虑的并不是这个
更加需要担心的是一旦货币化棚改停止后社会的购买力应该如何有效的跟进 ， 整个社会如何实现更有效的实现经济的内循环
由于受到疫情的冲击 ， 我看到很多政府都在大力的卖地 ， 想要补充财政所受到的影响
其实这应该是在城市的棚改阶段 ， 就应该抓紧时间做好产业的引进及产业升级 ， 一边棚改一边构建自己的产业链 ， 这样城市的发展就会变得良性循环很多
对于地产而言 ， 什么是内循环 ， 就是不需要依靠棚改 ， 就能完成库存的去化
当然现在棚改之后又开始慢慢的推行旧改的政策 ， 但说实话 ， 旧改确实不会像棚改带来这么大的力度 ， 换句话说 ， 在接下来的几年三四线将经受一定程度的考验
最近网上有张图片火了 ， 深圳罗湖的用户直接挂出了标语：我要棚改
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