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ZAKER生活|轻资产的故事还能在资本市场讲多久？，绿城管理股价“现形”

作者：Azure
来源：GPLP犀牛财经（ID:gplpcn）
ZAKER生活|轻资产的故事还能在资本市场讲多久？，绿城管理股价“现形”
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2020年7月10日 ， 绿城管理(09979.HK)上市了 。
上市当天 ， 绿城管理发售价为2.5港元/股 ， 不过上市后两天 ， 股价分别上涨30%和28.62% ， 甚至最高曾达到4.35港元/股 ， 连带着绿城中国(03900.HK)的股价也“翻了身” ， 在绿城管理上市当天 ， 绿城中国涨13.05% ， 可以说 ， 资本市场给了这个“初到者”相当大的“面子” 。
绿城管理的上市颇受资本市场的关注 ， 一方面 ， 其背负着中国“代建第一股”的光环 ， 这不仅是第一个上市 ， 市场规模也是第一 ， 另一方面 ， 绿城管理成功上市后 ， 其将成为绿城系继绿城中国和绿城服务(02869.HK)之后的第三个上市平台 。
然而 ， 这就说明绿城管理取得了成功 ， 其“轻资产”的故事被资本市场所认可了吗？
“绿城管理”的传说
在房地产圈 ， “绿城管理”是一个另类 。
“绿城管理”不同于一般的房地产开发公司 ， 其主要业务为代建 ， 绿城管理不需要为项目投入大量的财务资源 ， 而只负责土地收购成本及物业建造成本 ， 在一定程度上不仅规避了房地产行业高负债的通病 ， 而且还因该“轻资产”模式在业内备受追捧 ， 曾成为一个”传说“ 。
房地产圈又为何如此追捧“绿城管理”呢？
这又跟房地产行业的一个通病有关——即传统的房地产模式通常负债率较高 ， 因而这些房地产企业不得不通过高周转模式降低成本 ， 于是这就造成房地产质量问题被人诟病 ， 同时 ， 也造成房地产企业资金紧张 ， 因受资本的制约而毛利率不高 ， 进而导致资本市场对于地产股总体而言是低估的 。
“绿城管理”则完全打破了这个模式 。
“绿城管理”虽属于房地产行业 ， 但是轻资产运营模式让其发展充满了想象空间 ， 至少从市盈率来看 ， 绿城管理比绿城中国的投资价值还要高 ， 数据显示 ， 绿城中国市盈率为7.75 ， 而绿城管理的市盈率为18.91 ， 超过前者两倍还多 。
只是 ， 这个故事讲起来虽然好听 ， 却要接受资本市场的考验 。
刚上市顺风上涨了两天 ， 绿城管理的股价就持续四天下跌 ， 此后还有较大波动 ， 再未突破上市第二日4.35港元/股的高点 ， 走势逐渐疲弱 。
一切并不像看上去的那么简单 。
比如 ， 虽然是轻资产 ， 然而 ， 绿城管理也一样饱受“长期负债“之苦 ， 这一点 ， 与传统的房地产企业没有任何差别 。
而且绿城管理严重依赖其母公司“绿城中国”——绿城中国也同样是负债率高企——据其财报显示 ， 从2017年至2019年 ， 绿城中国的净负债率分别为46.4%、55.3%和63.2% ， 三年增长16.8个百分点 ， 截至2019年底 ， 绿城中国账面录得流动负债与非流动负债共2678.66亿元 ， 其中 ， 非流动负债共655.72亿元 ， 占总负债的24.48% ， 流动负债共2022.94亿元 ， 占总负债的75.52% ， 较2018年底同比增长35.37% 。
与此同时 ， 截至2019年底 ， 绿城中国需一年内偿还的银行及其他借款为139.51亿元 ， 而其三年内需偿还的借款为489.21亿元 ， 占需偿还账面值的82.09% ， 从这个角度看 ， 未来三年内 ， 绿城中国都将背负不小的偿债压力 。
另外 ， 从银行拿钱的成本还在增加 ， 2019年银行贷款平均实际利率为5.08% ， 较2018年上升0.1个百分点 。 2019年 ， 绿城中国总利息开支为60.09亿元 ， 较2018年的54.17亿元增长5.92亿元 。
与走高的负债相对应的 ， 是经营活动产生的现金流量常年为负 ， 2017年至2019年 ， 绿城中国经营活动产生的现金流量分别为-150.83亿元、-165.56亿元和-81.76亿元 。 同时 ， 投资活动的现金缺口也在扩大 ， 2019年流出额首超200亿元 ， 而融资活动现金流入已连续三年在200亿元以上 。
由此可见 ， 尽管绿城管理想讲一个不一样的房地产故事 ， 然而 ， 在负债率与母公司绿城中国面前 ， 绿城管理还是无奈的露出了素颜 。
绿城中国分走绿城管理一半上市融资额
谈绿城管理 ， 就绕不开绿城中国 ， 作为绿城中国孵化的子公司 ， 绿城管理上市的一个重要目的就是募资并且要给绿城中国使用 。
绿城管理招股书显示 ， 绿城管理拟通过上市募集款项净额约为11.45亿港元 ， 将作如下用途：
1、约20.0%或2.29亿港元将用于透过内生式增长及对代建价值链下游上的经挑选业务进行战略收购拓展公司业务；
2、约14.5%或1.66亿港元将用于发展公司的商业资本代建；
3、约51.5%或5.902亿港元将用于向绿城中国偿还截至最后可行日期人民币5.4亿元的债务 ， 其预期将于上市日期结清；
4、约4.0%或0.454亿港元将用作开发公司的生态圈 ， 其将作为一个整合全面服务的平台经营 ， 服务均由优质物业开发供货商所提供；
5、约10.0%或1.145亿港元将用于营运资金、营销及其他一般公司用途 。
其中 ， 将募资51.5%的资金用于向绿城中国偿还债务令人不得不感叹 ， 二者之间果然“血浓于水” 。
而且 ， 作为绿城管理的母公司 ， 绿城中国在过去三年的发展并不那么好 。


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