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ZAKER生活|轻资产的故事还能在资本市场讲多久？，绿城管理股价“现形”( 二 )


公开资料显示 ， 在2018年实现43.74%的收入增速过后 ， 2019年绿城中国的收入增速仅为2.14% 。
2020年 ， 绿城中国的业绩情况依然不乐观 。
据2020年7月3日绿城中国最新披露的业绩显示 ， 2020年上半年 ， 绿城共取得合约销售面积265万平方米 ， 合约销售金额661亿元 ， 半年过去 ， 绿城中国仅完成全年2500亿元的目标的26.44%——在2019年业绩说明会上 ， 绿城中国曾将2020年的销售目标定为2500亿元 ， 并称能够大概率完成全年目标 。
那么 ， 绿城管理发展情况如何呢？
客观而言 ， 在中国代建这一行业 ， 绿城管理的确属于行业龙头——绿城管理的收入主要来自商业代建、政府代建和其他服务 ， 占比最大的是商业代建 ， 连续三年保持在70% ， 约占大约代价市场30.3%的市场份额 ， 超出第二名一倍有余；以收入计的话 ， 绿城管理虽依然稳居第一 ， 但市场份额仅为22.0% ， 据其财报显示 ， 从2017年至2019年 ， 绿城管理收入分别为10.16亿元、14.81亿元和19.94亿元 ， 同比增幅分别为45.77%和34.64% ， 年内利润分别为2.63亿元、3.65亿元和3.71亿元 ， 同比增幅分别为38.78%和1.64% 。
除了收入增速下滑明显 ， 绿城管理的毛利率也一路走低 。
对此 ， 绿城管理将毛利率的减少解释为“由于透过与业务合作伙伴合作的商业代建的快速发展” ， 而这一模式需要向合作伙伴支付特定百分比的管理费——据绿城管理财报显示 ， 2017年之2019年 ， 绿城管理的服务成本分别为0.75亿元、3.12亿元及6.90亿元 ， 分别占收入的7.4%、21.1%和34.6% ， 主要就是支付给代建业务伙伴的管理费 。
同期绿城管理透过与业务伙伴合作自商业代建分别产生收入1.20亿元、3.83亿元和6.76亿元 ， 占总收入的11.8%、25.8%和33.9% ， 如果这一业务模式继续增长 ， 不出意外的话 ， 毛利率还会持续走低 ， 绿城管理明知毛利缩水的原因却无力改变 ， 这让绿城管理的持续发展令人担忧 。
另外 ， 绿城管理代建项目的所有收入一般须耗时五到六年 ， 项目拥有人拖欠应收款项及进度款也会导致绿城管理其他业务可用营运资金减少 ， 2017年至2019年 ， 绿城管理贸易应收款项减信贷亏损拨备分别为1.02亿元、0.78亿元和1.38亿元 。
此外 ， 值得一提的是 ， 近年来 ， 关于绿城管理代建项目的报道不断——这是因为大型房企对代建业务需求小 ， 为了保证品质都是自建 ， 而绿城管理为其提供代建服务的多是中小房地产企业 ， 然而在实际情况中 ， 许多中小房企在请绿城管理代建后 ， 销售时直接“挂名”绿城 ， 以绿城的招牌直接进行售卖 ， 这让消费者误以为是绿城开发的房子 。
然而 ， 中小房企往往抗风险能力较弱 ， 纠纷不断 ， 资金链断裂的情况并不少见 ， 这些挂了绿城名的项目出事后 ， 绿城管理虽然抽身于无形 ， 但是对绿城品牌的影响确实是不可逆的 。
虽然绿城管理走出了另外一条“轻资产”的模式 ， 然而 ， 在“轻资产”模式下的副作用也开始显现 ， 这令人不得不反思 ， 这种“轻资产”模式到底能够在房地产行业走多久 。
【ZAKER生活|轻资产的故事还能在资本市场讲多久？，绿城管理股价“现形”】如果轻资产的运营模式能闯出一片天 ， 绿城中国或许能从高负债中歇一口气 。


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