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租赁|购法拍房遭遇长租客 “买卖不破租赁”有前提

购法拍房遭遇长租客 “买卖不破租赁”有前提
租期没到，房子被法院拍卖了，新业主要求租客搬迁，租客却不肯搬走，怎么办？日前，广州法院就审结了一起类似案件，租客声称，此前以现金方式一次性支付了20年房租给原业主，租赁合同合法有效，而且法律明确规定“买卖不破租赁”，房屋所有权变更不应侵犯他作为租客的权利 。
买卖一定不破租赁吗？据了解，明年即将实施的民法典也规定了“买卖不破租赁”规则，但需要注意的是，适用该规则，需要满足一定的前提条件 。
文/广州日报全媒体采访人员章程 通讯员云法宣
事发：近百万元购得法拍房却难进家门
老谭因为没有依法履行生效判决确定的债务，天河区法院依法将其位于白云区的房屋交付评估、拍卖，并于2017年6月通过司法拍卖平台公开拍卖 。
挂牌拍卖的房产往往低于市价，阿辉以96.7万元竞拍购得老谭的房屋并办理了不动产权证书 。然而，租住该房屋的莫某却不肯搬离 。2017年10月，阿辉数次上门告知莫某，他已购买了该房产，并已办理了不动产权证书 。莫某却声称有租约，但却从未出示租约，只出示身份证，并仍占用该房屋 。
购得房屋却不能入住的阿辉，只好向法院提起诉讼，要求莫某腾空交还房屋，并参照市场租赁价格（2337.7元／月）赔偿租金损失（从2017年9月8日计算至房屋交还之日止） 。
审理：租客称仍在租期 实际租赁合同系倒签
面对控诉，莫某辩称，因为家庭生活需要，他于2008年7月与老谭签订《租赁合同》，约定租期为20年，月租金为500元，并以现金方式一次性支付20年租金共计12万元 。
自2008年至今，他一直居住在该房屋，并按月缴纳物业管理、水电、排污等费用 。现《租赁合同》依然有效且履行期限尚未届满，故根据法律规定，房屋产权的变更不应侵犯变更之前签订合同的承租人的合法权益 。
面对莫某出示的《租赁合同》，阿辉当庭提出申请鉴定合同的形成时间 。经过反复询问，莫某承认他自2002年起一直居住在该房屋内，他和原业主当时没有签订合同，《租赁合同》是在2012年倒签的 。
在倒签的合同中，对一次性支付20年租金的问题并未清楚写明，反而约定的是“租金从2008年8月1日开始计起，第一次租金于合同签订时缴交，然后每年租金采取先缴后使用的形式” 。
判决：不存在真实租赁合同 限期搬离并支付使用费
【租赁|购法拍房遭遇长租客 “买卖不破租赁”有前提】白云区法院经审理认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条的规定，房屋已核发不动产权证书，登记权属人是阿辉，故阿辉的合法权益依法受法律保护 。
经查，莫某出具的《租赁合同》系补签的租赁合同，且合同中未清楚表述一次性支付20年租金，反而约定第一次租金于合同签订时缴交，后每年租金采取先缴后使用的形式 。
鉴于莫某未能提供证据证实已按租赁合同约定支付租金，故不能证实莫某与老谭之间存在真实的租赁合同关系 。阿辉要求莫某搬离房屋，将房屋腾空还给阿辉，并支付房屋使用费的诉讼请求合理合法，予以支持 。
最终，法院判决莫某搬离并将房屋腾空后还给阿辉，向阿辉支付自2017年10月19日起至实际迁出之日的房屋使用费 。
一审宣判后，莫某不服判决，提起上诉被驳回 。
民法典课堂：“买卖不破租赁”需满足一定条件
受访法官指出，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条确立了不动产上的“买卖不破租赁”规则，目的在于保护既有承租人对租赁物的占有、使用和收益状态，避免因物权变更导致租赁关系的不稳定 。同时，即将于2021年1月1日实施的民法典在第三编合同编中第十四章租赁合同中亦规定了“买卖不破租赁”规则，即依据第七百二十五条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力 。
但须注意的是，适用“买卖不破租赁”规则应当满足以下条件：


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