屋言老赵说|郑州大北区迎来一次惊人转折，所有买房逻辑都变了
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时间推回到2016年 ， 郑州最热门的置业区域分别是：东区、金水区、大北区、管城区 。
东区最贵、金水区相对偏高 。
而离东区相对更近的大北区OR管南成了绝大多数刚需的第一选择！
相对于管南路网驳杂、城市面貌较差 ， [城市向东、生活向北
的大北区获得万千宠爱 。
站在2016年 ， 9300元/㎡的正弘澜庭叙 ， 8200元/㎡的绿都紫荆华庭说明了一切！
?管南片区近5年房价均价变化
备注：管南片区2018年开始 ， 绿地花语城、正商生态城、富田九鼎华府等陆续入市 ， 均价被拉低 。
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大北区近
5年房价均价变化
备注：大北区从2018年开始核心市场西移 ， 目前东部片区空窗 ， 西部片区整体价格偏低 。
但站在2020年 ， 大北区正在迎来一次惊人转折！
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大北区的市场正在西移！
?惠济区板块划分
惠济区目前市场共分为5个板块：北四环北片区、惠济西、惠济东、惠济核心区、长兴路板块 。
其中长兴路板块是惠济区地理行政区域插进金水区的一块 ， 但市场上一般划为金水北片区 ， 最典型的是宜家旁的万科民安江山府 。
?惠济东二手房价地图
惠济东部片区大的开发周期是在2014-2018年 ， 因为毗邻贾鲁河+限高等原因 ， 一般规划为小高层或者洋房 ， 十分宜居 ， 一度是郑州热门置业和改善区域 。 经典项目有：天地湾、永威迎宾府、保利海上五月花、正弘澜庭叙等 。
目前 ， 随着富力建业尚悦居、正弘府清盘 ， 片区几乎无供应 ， 今年新出的建业河畔洋房已经在中州大道以东 。
?惠济核心区二手房价地图
惠济核心区主要围绕文化路沿线和月湖广场中心 ， 因为沿线聚集着北大学城 ， 住宅用地非常稀少 。 唯一的在售项目为中海湖滨世家 ， 一期6月份几乎售罄 ， 二期预计10月供应 ， 目前处于全面断货阶段！
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所以在供应倒逼之下 ， 大北区市场已经完全转移！
主战场转向惠济西 ， 后备战场是北四环北部区域！
?惠济西市场分布
目前惠济西项目主要有：裕华会园、锦艺四季城、绿都青云叙、正商家河家、融创中原宸院、融创大河宸院 。
裕华会园项目体量非常小 ， 融创中原宸院暂时无供应 。
目前整个惠济西的热门项目是① 绿都青云叙 ② 融创大河宸院 。
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绿都青云叙沙盘
绿都青云叙为整个惠济区2020年的纯新盘！即将8月中旬首开！
关键词：首期位置偏僻、精装、学校待定、可以公积金组合贷
?绿都青云叙项目周边
绿都青云叙 ， 位置不算好 ， 在惠济区其实比较偏僻 ， 也不临地铁 ， 首期在河南财经学院西南角 。 周边非常荒芜、除了临近一个大学周边几乎无任何配套 。
所以项目等待期会非常长 ， 配套全部需要大盘自给自足 。
项目优点是 ， 装修标准可以 ， 会引进名校（暂未确定）、可以组合贷 。 首期预计14000元/㎡ 。
?融创大河宸院沙盘
融创大河宸院三期也是今年上半年首开 ， 位置相对好一些 ， 在惠济区政府正北方 ， 近地铁口 。
?惠济区政府
关键词：公积金组合贷、首付分期、毛坯、交房晚
融创大河宸院在售价格12000-13500元/㎡之间 ， 大面积便宜 ， 小面积贵 ， 个别非标楼层价格只有10500元/㎡ 。 关键是销售政策非常给力 ， 可以首付分期还可以组合贷 ， 基本上买房最重要的两个销售政策都有了 。
中海湖滨世家一期售罄之后 ， 除去个别项目特价房 ， 结合销售政策 ， 融创大河宸院算是惠济区性价比最高的楼盘了 。 但交房较晚 ， 得等到2023年了 。
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说了这么多 ， 干货来了！
当大北区市场发生转折 ， 整体市场偏移到惠济西之后 ， 整体是不推荐的！
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