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xi说楼市|3个月后，楼市“发动机”彻底熄火。高层房子或率先“被嫌弃”

xi说楼市|3个月后，楼市“发动机”彻底熄火。高层房子或率先“被嫌弃”

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【xi说楼市|3个月后，楼市“发动机”彻底熄火。高层房子或率先“被嫌弃”】
在过去三年中 ， 很多原本风平浪静的小城市 ， 在棚改的“推动”下 ， 房价变化颇大 。 于是有人把棚改认为是三四五线楼市的“发动机” 。
但带来的结果是 ， 很多城市遍地的高层楼房 ， 晚上亮灯率却十分感人 。
那么先问一个问题 。 为什么要花几万亿棚改？难道就是为了让一部分人拆迁致富吗？
显然不是 。
在2014年的政府报告中 ， 提出了要解决“3个一亿人”的问题 。 其中包括1亿农业人口落户城镇 ， 1亿人所在的城镇棚户区与城中村改造 ， 中西部地区1亿人的就近城镇化 。
显然 ， 棚改属于其中的第二项 。 而由于棚改需要大量的资金 ， 财政拨款、地方出资显然不足 ， 必须依靠企业资金 ， 再引入PSL模式为企业做背书 。 所以 ， 房企积极性也非常高 。 至于货币化补偿 ， 显然是一种既促进投资 ， 又能拉动消费的方式 。
当然 ， 目前已经证明 ， 大部分人群拿到补偿款后 ， 依然选择了买房 ， 货币又流回到了楼市与银行 。 在这过程中 ， 房价的上涨 ， 又持续加强了市场对于房地产的预期 ， 导致房产在居民家庭财富中的比例越来越高 ， 消费却并未出现明显上涨 。 这其实是一种滞涨的表现 。
从目前看来 ， 第一项和第三项依然在持续推进、落实中 ， 而第二项在今年就要落下帷幕 。 也就是说 ， 支撑部分三四五线楼市的“发动机” ， 再有三个多月即将彻底熄火 。
当然 ， 棚改即将结束这个话题并不新鲜了 。 现在需要思考的是 ， 没有了棚改后的楼市与那些依靠棚改房价快速上涨的三四五线城市 ， 该何去何从？

思考以下3个问题 。
一、人口虹吸效应下 ， 三四五线城市房渐多、人渐少 ， 房价却不停涨？首先明确一点 ， 目前除了北京、上海仅有的这两座城市外 ， 即使深圳、广州、杭州这样的大热点城市 ， 也依然处于上升阶段 。 换言之 ， 这些城市将作为各自都市圈的核心 ， 持续虹吸周边城市的人口 。 这从近几年这些城市的人口增量与落户政策即可管中窥豹 。 譬如深圳、杭州这些 ， 截至目前落户门槛依然放得非常低 ， 显然他们还需要人口尤其是人才的流入 。
更不用讲其他的一些二线城市 ， 尤其是举全省之力形成的二线强市 。 对于这些城市而言 ， 目前依然是虹吸远大于辐射 。
那么问题来了 ， 虹吸之下 ， 周边的三四五线城市人口流出并不能止跌 ， 即便是增长 ， 也是相对缓慢 。 然而新房市场的新建量与二手房市场的抛售量都在增加 ， 整个楼市供应量持续上升 ， 人口却反向而行 ， 那么总会在某一个时间节点 ， 剩余的需求得以匹配 ， 进而出现过剩 。
尤其是 ， 一些四线城市、县级城市 ， 本身内生需求较少 ， 楼市供应与房价常年比较稳定 。 棚改到来之后 ， 供应量大涨、房价大涨 ， 市场短期内增加了大量的商品住宅 。 这其中 ， 有多少是自住？又有多少将会空置？这些空置又会对未来几年的市场形成多大的压制？
很有可能 ， 促使房屋饱和时期提前到来 ， 提前进入存量房阶段 ， 并在二手房与新房市场之间形成“厮杀” 。 我所看到的周边几个四线城市目前已经如此 。

二、众多三四线城市居然开始领涨由国家统计局发布的6月重点70城楼市成交指数看 ， 超过80%的城市房价出现上涨 ， 其中包含众多三四线城市 。 由易居刚刚发布的7月全国40城住宅成交报告看 ， 领涨的城市也是三四线城市 。 从7月往前倒推 ， 6月、5月领涨的城市居然都是三线城市 。
显然 ， 今年的环境下 ， 由一线和几个新一线城市率先火爆的楼市氛围 ， 已经传导到了三四线城市 。 部分被调控收紧城市的资金 ， 也外流到了周边的三四线城市 。 两方面情绪的释放下 ， 预计接下来几个月 ， 部分三四线城市还会出现土地市场火热、楼市成交火爆的现象 。
问题是 ， 就像棚改一撤 ， 很多三四线楼市立即“趴窝” 。 那么游资一撤 ， 或价格到一定高点之后 ， 这些三四线继续上涨的动力在哪呢？潮水一旦褪去 ， 房价可能不会跌多少 ， 但能否沽清就难说了 。

来源：易居研究院三、地多人少下的高容积率与高层房子我们一般用单位平方公里所拥有的人口数量 ， 称为人口密度 。 人口密度越高 ， 代表土地价值越高 ， 相对应的房价也应该越高 ， 这种是合理的表现 。
但从目前时间上看 ， 国内目前面临人口密度过高的城市依然较少 。 即便是建成区的人口密度 ， 较高的部分也往往只存在于一些二线城市的主流板块 。 看一眼城市灯光图就一清二楚 。


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