买房知识局|强烈建议，「刚需」最好在今年下半年买房！
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重庆楼市留给刚需的时间 ， 真的已经不多 。
我们说的“刚需”不是泛指买人生第一套房的人 ， 而是特指这一类人：要求套内面积在60㎡—80㎡之间(大了买不起、小了不够住)；对价格敏感 ， 希望总价在130万元甚至120万以内的“纯刚需” 。
如果你是纯刚需 ， 必须要有点紧迫感了！
01
7月31日 ， 8家开发商参拍、42轮竞价后 ， 禹洲以楼面地价6432元/㎡拿下一块位于曾家的纯住宅土地 。 这个曾家在大学城方向 ， 算是偏的地方了 。
7月10日 ， 9家开发商参拍、26轮竞价后 ， 金科以楼面地价8106元/㎡拿下一块位于西永的纯住宅土地 ， 刷新西永的楼面地价纪录 。
今年的“地王” ， 金辉以楼面地价12203元/㎡拿下的石坪桥地块 ， 只比去年的“地王”滩子口地块少1346元/㎡ 。
……
不要觉得这些都是个例 ， 不能代表平均水平 。 它们不仅推高了平均水平 ， 还身体力行地证明重庆的地价一直在涨 。
再回看过去十年的地价 ， 两个五年一对比 ， 你对地价上涨的感知会更清晰 。
2011年—2015年 ， 这五年重庆地价很便宜 ， 基本在2300元/㎡—2500元/㎡徘徊 。 房价同样也很便宜 ， 建面均价“6”字头 。
2016年—2019年 ， 这五年的地价可以用“猛”来形容 。 从2015年的2237元/㎡到2019年的6825元/㎡ ， 地价涨了3.05倍 。
这五年 ， 也是房价急剧变化的五年 ， 建面均价从“6”字头攀升到“10”字头 。
数据来自九耀
02
开发商不是慈善家 ， 地价作为房子躲不掉硬成本 ， 一旦高了 ， 房价必然不会便宜 。 一般来讲 ， 房价达到楼面地价的2倍左右 ， 开发商卖房子才不会亏钱 。
今年上半年主城区土地成交楼面均价约5950元/㎡ ， 其中住宅类土地的楼面均价约6167元/㎡ ， 这其中还包括一些像陶家、圣灯山这样的偏地方 。 按照“2倍规律” ， 房价又会怎么变呢？
既然地价一直在涨 ， 为什么我们现在还能找到低单价低总价的房子？那是因为几年前成交的低价地还没有被消耗完 。 但是 ， 快被消耗完了 。
铭腾发布的数据显示 ， 7月份重庆主城区296个主力在售项目中 ， 建面单价低于1万的项目只有57个 。
数据整理自铭腾
“57个”的信息量很大 。
第一 ， 是建面单价低于1万 。 按照80%得房率反算套内 ， 现在主城区套内低于1万的新房少得可怜 。
第二 ， 这57个低价项目 ， 有些你还不一定看得上 。 因为价格和位置、配套等成正比 。 近点的 ， 在高职城、龙兴、钓鱼嘴；远点的 ， 在西彭、界石、白市驿 。 如果你的工作生活不在这些板块 ， 去买的可能性微乎其微 。
第三 ， 不管是“第一”还是“第二” ， 都在告诉我们 ， 低价项目的存量岌岌可危 。 它们还能在市场上“存活”多久？也许 ， 用不了2年就会消失 。
不仅如此 ， 相对便宜的高层 ， 也在减少 。
03
住宅业态的高低划分中 ， 别墅＞洋房＞小高层＞高层 。 通常 ， 业态越高级 ， 卖价越贵 。 这也是为什么刚需买房首选高层 ， 因为价格更便宜 。
而住宅业态是由容积率决定的 。
一般来说 ， 容积率1.0以下 ， 修别墅；1.0-1.5 ， 修洋房、小高层；1.5-2.0 ， 修洋房、高层；2.0及以上修高层 。
2015年以前 ， 主城成交土地容积率高的时候 ， 随处可见高层 。 2015年以后 ， 成交土地容积率一降再降 ， 到了2019年 ， 只有1.59 。
数据来自锐理
而今年上半年 ， 容积率1.0-2.0的土地占了76%的成交比例 。 其中 ， 容积率1.0-1.5的土地的成交比例同比去年还上升了8个百分点 ， 达到30% 。
数据来自锐理
这对纯刚需来说 ， 不算一件好事 。
低容积率会倒逼开发商必须做更舒适的小高层或者洋房 ， 高层将不再是住宅业态的主流 。 这种情况下 ， 以后刚需买房的选择基本就是从小高层开始选 ， 付出的购房成本也更高 。
高层的新增供应量已经出现断崖式下跌：2020上半年 ， 高层累计供应371万方 ， 同比下降51% 。 反观洋房 ， 只同比下降了3% 。
一边是地价变贵、容积率降低 ， 一边是高层出货量减少 ， 相对便宜的高层“消失”几乎是注定的结局 。
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