房地产|港龙中国地产到底有多“穷”？负债规模逐年指数级增长
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7月15日 ， 今年第二家登陆港股市场的内地房企港龙中国地产（06968.HK）不出所料破发收场 。
为了不让股价过于难看 ， 8月3日 ， 港龙中国地产启动绿鞋机制 ， 也就是超额配售 ， 向市场增发3061.8万股股份 。
为何说港龙中国的破发属于意料之中 ， 因为从港龙中国的实际经营情况来看 ， 它确实算不上一家好公司 。
把总部搬到上海
仍然无法脱离江苏
虽然港龙中国目前把总部搬到上海 ， 但仍是一家不折不扣的江苏本地房企 。
港龙中国在2007年成立于江苏常州 ， 去年 ， 为了借助上海的金融便利 ， 为上市铺路 ， 同时 ， 或许也是为了给港龙中国一个新的开始 ， 港龙中国把总部搬到上海 。
其实 ， 港龙中国去年就向港交所递交过一次招股书 ， 但当时并未成功过会 。
今年5月 ， 港龙中国再次向港交所递交了招股书 ， 在上市边缘疯狂试探 ， 好在这次上市相对顺利 ， 仅用了一个多月就顺利上市 。
不过 ， 从招股书及公开披露信息来看 ， 港龙中国虽说业务范围面向整个长三角 ， 但主要业务仍在大本营江苏 ， 其他城市的项目占比相对较低 。
根据港龙中国的招股书 ， 截止到今年3月底 ， 港龙中国在全国的22个城市拥有由附属公司、合营公司、联营公司所开发的64个项目 。
其中62个项目位于长三角区域 ， 但江苏和浙江两省的土储占比高达92.5% 。
而且62个项目中：
10个位于常州；
10个位于常熟；
6个位于南通 。
可见港龙中国在项目分布上仍集中在大本营江苏 ， 并未平均覆盖到整个长三角区域 。
即便如此 ， 在经历2018年的疯狂扩张后 ， 2019年港龙中国的销售规模首次突破200亿大关 ， 实现合约销售额234亿元 ， 在国内百强房企中排名83位 ， 虽说排名垫底 ， 但也算百强房企 。
由此也带动港龙中国2019年实现营收19.78亿元 ， 同比增长19.2% ， 归母净利润达到6.68亿元 ， 同比增长88.2% ， ROE（净资产收益率）超过73% 。
而港龙中国2018年的业绩表现更是只能用炸眼来形容 ， 较2017年 ， 2018年港龙中国实现营收16.6亿元 ， 较2017年同比增长282.46% ， 归母净利润为3.55亿元 ， 同比增长超10倍 ， ROE也达到79.4% 。
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然而 ， 如此炸眼的业绩表现 ， 并非经营性现金流带动下的良性增长 ， 而是大幅举债下的高杠杆扩张 。
债务规模逐年指数级增长
根据招股书披露数据 ， 港龙中国从2016年开始 ， 负债规模就呈指数级增长 。
2016年 ， 港龙中国的负债总额为20.28亿元 ， 其中流动负债只有19.81亿元 ， 非流动负债只有4800万 。
到2017年 ， 负债总额直接翻倍 ， 同比增长141% ， 达到49.45亿 ， 其中流动负债增至47.7亿元 ， 非流动负债增至1.75亿元 。
2018年 ， 港龙中国负债规模再度巨幅攀升 ， 达到87.4亿元 ， 其中流动负债增至81.23亿元 ， 非流动负债增至6.16亿元 。
再到2019年 ， 港龙中国负债规模则是直接翻番 ， 突破200亿 ， 达到212.39亿元 。 其中流动负债较去年同比增加了113.09亿元 ， 达到194.32亿 ， 非流动负债同比增加11.92亿元 ， 达到18.08亿元 。
如果不出意外 ， 港龙中国今年的负债总额突破300亿应该不是难事 。
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但负债规模的大幅增长 ， 并没有换来同等增量的营收 。
2018年 ， 港龙中国实现营收16.6亿元 ， 较2017年的4.34亿同比增长282.46% ， 但2019年总营收只有19.78亿元 ， 仅同比增长19.2% 。
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