江苏龙网

  1. 首页 > 资讯 > 财经 > >

房地产|港龙中国地产到底有多“穷”？负债规模逐年指数级增长( 二 )


其资产负债率也一度逼近100% ， 2017年为93.9% ， 2018年和2019年略微下降 ， 分别为92.6%和92.8% 。

房地产|港龙中国地产到底有多“穷”？负债规模逐年指数级增长
本文插图

港龙中国得了一种病 ， 叫"穷"
面对翻倍增长的负债规模 ， 港龙中国的营收规模却只增长了不到20% ， 导致ROIC（资本回报率）只有4.44% ， 大幅低于7%的行业平均水平 ， 投资回报如此之低 ， 很难让人把它跟好公司挂钩 。
当然 ， 这里也不排除存货变现周期对港龙中国业绩兑现的影响 ， 根据公开披露数据 ， 港龙中国2019年的存货（待出售房产）规模为167.85亿元 ， 较2018年的54.74亿元同比增长了207% 。
如果放在2016年房住不炒政策之前 ， 这笔存货或许可以为港龙中国兑现超额回报 ， 但如今房地产政策不断收紧 ， 一二线城市房价几乎陷入滞涨局面 ， 成交量也不断下滑 ， 三四线城市则开始走下坡路 ， 这意味着手里存货越多 ， 变现难度越大 ， 持有成本也就越高 。
而港龙中国在项目分布上过分集中在江苏境内 ， 也让其较其他房企 ， 面临更大的出货风险 。
这也导致港龙中国从2018年以来 ， 经营活动产生的现金流持续两年亏损 ， 2019年亏损金额较2018年增加了60多亿 ， 净亏损达67.56亿元 。
【房地产|港龙中国地产到底有多“穷”？负债规模逐年指数级增长】但同期因借款产生的融资性现金流 ， 却同比增长316.3% ， 达到66.94亿 。

房地产|港龙中国地产到底有多“穷”？负债规模逐年指数级增长
本文插图

这也进一步佐证了港龙中国一直在举债度日 ， 而面对指数级增长的194.32亿短期流动负债 ， 现在的港龙中国可以说偿还困难 。
根据招股书数据 ， 港龙中国当前所有短期流动负债中 ， 1年内到期的负债总额为11.4亿元 ， 1-2年内到期的负债总额约为15.3亿元 ， 但同期港龙中国的账面现金只有10.52亿元 ， 短期负债无法覆盖 。

房地产|港龙中国地产到底有多“穷”？负债规模逐年指数级增长
本文插图

而且根据招股书数据显示 ， 港龙中国的平均融资成本也是相当之高 。
2017年 ， 港龙中国的平均融资成为6.3% ， 勉强跟行业平均水平持平 。
但到了2018年 ， 平均融资成本增至8% ， 非银借款成本更是高达11.2% 。
2019年 ， 港龙中国的平均融资成本再度升至8.8% ， 非银融资成本小幅降至10.8% ， 但银行融资成本升至7.7% 。

房地产|港龙中国地产到底有多“穷”？负债规模逐年指数级增长
本文插图

融资成本不断攀升 ， 也意指港龙中国并不被资本市场看好 ， 其自身经营状况 ， 也难以应对当前庞大的债务体系 。
比如在反映公司偿债能力的流动比率上 ， 港龙中国2019年的流动比率只有1.1 ， 大幅低于1.9的行业平均水平 ， 说明港龙中国的当前资产规模很难覆盖债务规模 。
而反映房产销售变现速度的存货周转率2019年也只有0.1 ， 跟20.8的行业平均存货周转率相比 ， 只能用糟糕来形容 。
还有一点值得注意 ， 港龙中国的非控股权益近两年也是成倍增长 。
非控股权益即少数股东权益 ， 在财务会计上 ， 该科目所反映的是除母公司以外的其他投资者在子公司享有的权益 ， 表示其他投资者在子公司所有者权益中所拥有的份额 ， 而且不会计入表内 。
这个解释读起来比较拗口 ， 你只需要记住一点 ， 少数股东权益具有不并表的规则特性 ， 也就意味着如果通过这少数股东融资 ， 是不会计入财务报表的 ， 很多公司会用其来粉饰业绩 ， 减少体现在财报中的负债规模 。
也就是说 ， 通过这些非控股股东发债融资 ， 只要我不说 ， 就没人会知道 。


推荐阅读


上一篇：公司公告|精选层最新动态：4家中止企业重新受理，昨日未召开挂牌委会议

下一篇：大众报业·海报新闻|报告显示：7月一线城市租房热度普遍回升，上海平均租金环比涨幅最高