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城市|开发商不愿意为商业用地买单了？

城市|开发商不愿意为商业用地买单了？
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经济观察报 采访人员 程璐洋 2020年二季度 ， 全国主要城市各用途地价环比增速的下降折线终于开始上升 ， 但商服用地除外 。
受疫情等因素影响 ， 今年一季度的百城土地市场比较冷静 ， 第二季度的土地成交数量明显上升 。 3月起 ， 随着全国各城市土地供应的逐步恢复 ， 开发商开始补仓拿地 。
中国国土勘测规划院报告显示 ， 截至二季度末 ， 全国105个主要监测城市的综合、住宅、工业地价环比增速均由降转升 ， 而商服用地继续下降 。
事实上 ， 商服地价的环比增速已经连续四个季度下降 。 开发商不愿意为商服用地买单了吗？
其实从商业用地来看 ， 开发商的购地选择在不同能级的城市间出现了明显分化 ， 更多的商服用地成交集中于二线城市 。
连续放缓
中国国土勘测规划院发布的《2020年第二季度全国主要城市地价监测报告》显示 ， 相比其他类型用地 ， 商服用地的恢复明显不足 。
从环比看 ， 全国105个主要监测城市总体地价增速为0.43% ， 较上一季度上升0.34% 。 分用途看 ， 商服、住宅、工业地价环比增速依次为-0.26%、0.87%、0.23% ， 较上一季度分别变化-0.04、0.53、0.31个百分点 。
从同比看 ， 这105个城市总体地价较去年同期增长2.05% ， 增速较上一季度下降0.61% 。 分用途看 ， 商服、住宅、工业地价同比增速依次为0.54%、3.11%、1.46% ， 较上一季度分别下降0.82、0.78、0.26个百分点 。 其中商服地价同比增速连续八个季度放缓 。
也就是说 ， 在全国地价平稳回升的二季度 ， 无论同比还是环比 ， 相较已经回升的综合、住宅、工业用地 ， 商服用地仍未恢复 ， 且持续放缓 。
对此 ， 高力国际华北区咨询服务部高级董事付茂华认为 ， 商服用地出让的连续疲软 ， 受到写字楼和商场两种主要商服类型的影响 。
“写字楼市场是因为供应过量” ， 付茂华说 ， “写字楼市场的全国标杆 ， 上海和北京从去年底都有明显回撤 。 房地产有周期性 ， 整个市场租金保持比较强劲的水平已经挺长时间 ， 短时间内供应量较大 ， 租金压力就比较大 ， 引起了重新疲软 。 ”
高力国际数据显示 ， 2020年第二季度 ， 北京写字楼市场空置率16.5% ， 同比上升3.6个百分点 ， 同期 ， 上海写字楼市场空置率19.1% 。
“商业 ， 大家体会就更深了 ， 一是对公共卫生安全的顾虑 ， 商场的掉铺率明显增加 ， 另外在疫情期间 ， 电商对实体商业冲击更明显 。 ”付茂华表示 。
世邦魏理仕数据显示 ， 北京零售市场第二季度空置率普遍升高 ， 环比上升1.3个百分点至8.6% 。 戴德梁行的数据显示了同样的趋势 ， 今年二季度 ， 北京市场零售空置率12% ， 环比上涨3% 。
聚焦二线
虽然商服用地整体出让疲软 ， 不过 ， 具体到不同能级城市时 ， 热度出现明显分化 。
在36个直辖市、省会城市和计划单列市的重点监测城市中 ， 商服、住宅、工业地价环比增速分别为0.08%、0.82%和0.18% ， 商服地价增速由负转正 。
划分为一二三线城市来看 ， 城市分化的情况更为清晰 。
二季度 ， 北京、上海、广州、深圳4个一线城市和成都、天津等32个二线城市的各用途地价环比增速均由降转升 ， 同比增速持续放缓；三线城市商服地价环比增速持续回落 。
这其中 ， 只有二线城市的商服地价始终保持正向增长 ， 环比增速0.19% ， 同比增速1.28% 。
商业用地更聚焦二线城市 ， 是开发商们新的拿地策略吗？
据Wind数据 ， 2020年至今 ， 绿地控股(600606,股吧)以20宗商服拿地数量、88万平方米的土地面积 ， 位列商服用地拿地榜单第一名 。
这20宗地块 ， 分别位于哈尔滨、咸阳等12个城市 ， 其中二线城市6个 ， 占比一半 。 据公开资料 ， 绿地控股已经和昆明市、烟台市、贵阳市和兰州新区等多个市区达成战略合作 ， 共同建设城市发展 。


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