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城市|开发商不愿意为商业用地买单了？( 二 )


除了押注城市级发展战略 ， 商服用地还能带来实实在在的成本优势 。
以近来较活跃的商业地产玩家大悦城(000031,股吧)为例 ， 2019年 ， 大悦城控股新增土地储备500万平方米 ， 其中大悦城地产新增土地储备185万平方米 ， 投资参与230万平方米的城改项目 ， 主要在西安和粤港澳大湾区 ， 具备城市更新可能的地块有131万平方米 。
“我们这一年拿的地相对比较便宜” ， 大悦城控股总经理曹荣根4月表示 ， 大悦城2019年新增销售型项目地货比实现了近年来的最低值 ， 大概34% ， 平均溢价7% ， 平均楼面价5525元/平方米 ， 其中底价成交的宗数占比65% 。
通常而言 ， 商业用地需要更长期地投入和运营 ， 对有着不小负债压力的开发商而言 ， 持有型商业的资金周转速度偏慢 ， 不是一门容易的生意 。 但从城市管理者的角度来看 ， 商服用地的商业带动效果更明显 ， 会带来持续的税收和城市消费活力 。 开发企业手握持有运营能力 ， 更容易获得低价优质土储 。
2019年 ， 大悦城获得武汉蔡甸区地块计容建筑面积48万平方米 ， 拿地均价2377元/平方米 ， 住宅成交地价较周边低1/3；济南地块计容建筑面积77万平方米 ， 其中购物中心12万平方米 ， 住宅地块拿地均价较周边低35% 。
济南 ， 正是2020年商服用地土地供应城市排行榜中 ， 土地供应数量和面积前20名之一 。 在2020年的商服土地供应城市排行榜中 ， 乌鲁木齐、大连、杭州、长春和青岛是土地供应面积的前五名 ， 在同期的商服土地成交城市排行榜中 ， 前两名保持不变 ， 长春、杭州、成都位列三四五名 。
显然 ， 二线城市提供了较大比重的商服土地供应和成交面积 。
除上述原因外 ， 看好二线城市的消费发展潜力 ， 也是开发商们聚焦二线商服用地的原因 。
“（二线城市）非常快速地城市化 ， 而且范围是中心城区 。 这种历程其实在一线城市 ， 特别是北京和上海也经历过 ， 这个阶段的消费跟随也比较快 ， 所以大家对它期望值比较高” ， 付茂华认为 ， 另一个原因是商服用地往往跟随轨道交通来分布 。 在快速成长的二线城市里 ， 快速发展的轨道交通也是有利因素 。
不赚辛苦钱
“有更多选择后 ， 大家都想去做躺着就能赚钱的事情 ， 谁想去干辛苦活？”禾略中国CEO郑永祥直言 ， 做住宅对开发商而言“躺赢不一定 ， 躺活还是可以的” 。
禾略中国主要为开发企业提供土地投拓方面的咨询服务 ， 郑永祥告诉经济观察报 ， 相比住宅 ， 开发商其实一直都不愿意拿商服用地 ， “之前选择不多 ， 做住宅是数学题 ， 做商业是语文题 。 专业做数学题的 ， 就算老师强行在考试里加一道语文题 ， 其实肯定是抗拒的 。 ”
但今年的土地市场给了开发商更多选择 。 Wind数据显示 ， 截至8月6日 ， 2020年全国土地累计供应土地数量9292宗 ， 供应土地面积约4.5亿平方米 ， 相比去年同期8307宗土地供应的3.9亿平方米有明显增长 。 其中工业和住宅用地供应均增长2000多万平方米 ， 而商服用地供应增长193万平方米 。
“今年政府推更多土地 ， 纯住宅方面的土地供应也增加了很多 ， 大家更不愿意赚辛苦钱 ， 都去拿住宅了 。 原来开发商之所以要去拿那些商服用地 ， 是因为如果不拿商服用地 ， 可能就拿不到住宅用地了 ， 都是打包配套的 。 现在既然土地已经很多 ， 为什么还要拿商服用地？”郑永祥这样解释开发商的拿地心态 。
Wind数据显示 ， 2016年至2019年 ， 住宅用地供应数量和面积同比始终增长 ， 明显高于商服用地供应量 。 截至8月6日 ， 住宅用地累计供应1.9亿平方米 ， 同比增长13% ， 为近四年同期供应量最高；而商服用地累计供应4200万平方米 ， 同比增长5% 。
“二线城市可以拿了商服来做公寓 ， 一线城市管太严做不了 ， 首先规划的时候限定了最小分割面积 ， 第二上下水也做了严格规划 ， 另外 ， 北京还限定了购买资格 。 但二线城市现在管得不严 ， 开发商拿商业用地可以把它变成酒店式公寓卖掉” ， 郑永祥举例 ， 比如在成都或者武汉拿地 ， 40%住宅 ， 40%办公 ， 20%商业 ， 实际上 ， 住宅就当住宅卖 ， 办公就变成酒店式公寓 ， 商业做一部分社区商业或底商 。


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