太多房TDF|事关所有人！关系你的房贷！只剩最后一个月，这个选择，能让你少还10万房贷！
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【太多房TDF|事关所有人！关系你的房贷！只剩最后一个月，这个选择，能让你少还10万房贷！】
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按人民银行规定：存量浮动利率贷款原则上要在8月31日之前完成利率定价方式转换 ， 定价基准只能转换一次 。
房贷要转LPR还是固定利率？时间只剩一个月 ， 要抓紧时间了！
LPR是什么？
LPR的中文名叫贷款市场报价利率 ， 现在发放的贷款都是基于LPR定价的 。
按规定 ， 2020年1月1日前已经发放的 ， 或者签了合同但还没有发放的贷款 ， 参考贷款基准利率和浮动利率的贷款可以转换为锚定LPR 。
不过要注意：公积金个人住房贷款利率不需转换！
01
应该选固定利率还是LPR？
众所周知 ， 目前房贷利率合同转换有两种方式：
一是“LPR加点” ， 将以基准利率定价的房贷转换为以LPR为基准定价的浮动利率贷款 ， 和银行约定重新定价周期 ， 周期最短为一年；
二是“固定利率” ， 转换为固定利率贷款 。
那么 ， 我们该选“固定利率”还是“LPR加点”呢？我们用简单一点的方式来计算 。
假设未来三年LPR下行
你向银行贷款100万 ， 执行利率是4.9% ， 贷款25年 ， 3月5日去银行换合同 ， 约定重新定价周期为一年 。
那么 ， 假设未来三年LPR持续下行会怎么样呢？
可以看到 ， 如果你选择了固定利率 ， 那么你以后的利率水平就固定为4.9% ， 25年期本息共还贷173.63万.
但是选择LPR的话 ， 假设接下来三年LPR每年都下降1个点 ， 那么购房者每年要还的月供都会减少 。
若是LPR下降为4.6%并维持该水平的话 ， 购房者最多可以少还5.1万月供！
（2020年7月20日 ， 央行公布的5年期LPR为4.65%）
若是贷款额更大 ， 贷款年限更长的话 ， 还能省下更多！
假设未来三年LPR上行
假设未来三年LPR上行 ， 还贷额又会有什么变化？
同理 ， 我们来看下这个表格：
结论：
若未来LPR会上行 ， 那么最好选择“固定利率”方式 。
若未来LPR会下行 ， 那么最好选择“LPR加点”方式 。
但是 ， 从基本面来看 ， LPR大概率是会继续下行的 。
目前中国的房贷利率水平 ， 算是比较高的 ， 世界各大经济体 ， 利率都在下降 ， 甚至不少已经步入了零利率、负利率时代 。
要知道 ， 自2019年8月以来LPR执行以来 ， 不到半年时间 ， 已下调10个基点 。
02
我的房贷利率是8折 ， 该不该换？
有部分购房者是前几年利率打折的时候签下的房贷合同 ， 他们会问到 ， 我当时利率这么低 ， 要是换算成LPR加点会不会吃亏了呢？
我们以基准8折为例 ， 目前执行的利率是3.92% ， 那么：
加点数值=目前执行利率-2019年12月LPR报价（4.8%）=-1.370% 。
假设购房者在3月30日去银行转换合同 ， 和银行约定的重新签订周期是一年 ， 重新定价日为每年1月1日的话 ， 那么：
2020年3月30日至12月31日 ， 执行的利率水平仍是3.92%（4.8%-1.370%） 。
2021年1月1日之后 ， 执行利率水平就按照届时的LPR数值计算 ， 假设届时LPR是4.75%的话 ， 则2021年的执行利率为3.87% 。
换句话说 ， 只要以后LPR低于4.8% ， 或者持续下降 ， 你的房贷利率也会跟着下降 ， 会比之前更低！
对于这部分购房者 ， 建议是：
如果你觉得自己目前的利率已经够低了 ， 那么可以选择固定利率 ， 可以一直保持比较低的利率水平 。
如果你认为LPR以后都会下行 ， 想“搏一搏 ， 单车变摩托”的话 ， 那么可以选择LPR加点 ， 承担利率变动的风险 。
03
我的房贷利率上浮20% ， 该不该换？
目前 ， 大部分购房者的房贷利率都是上浮的 ， 又该不该换呢？
其实 ， 我们已经说过 ， 不管目前你的房贷利率上浮还是打折 ， 影响你房贷利率的都是LPR未来的浮动情况 。
但是 ， 对于这部分购房者 ， 还是有一点小建议：
1、尽量选择“LPR加点” ， 因为目前你的房贷利率比较高 。 而可以预见的是 ， 未来两三年内 ， LPR大概率将会下降 ， 这就意味着 ， 起码接下来这几年 ， 你的房贷会减轻一些 。
2、重新定价周期尽量选“一年期” ， 若是明年LPR下降 ， 你也能及早享受到利率下降带来的好处 。
3、重新定价日选早一点 ， 理由同上 。 咨询了一下银行专业人士 ， 工行和中行是可以选择放款日或2020年1月1日作为“重新定价日”的 。
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