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房企接连发债 还旧压力迫在眉睫

偿债压力倍增 ， 房企不得不想方设法融资 ， 借新还旧迫在眉睫 。
6日早间 ， 四家房企接连发公告宣布发美元债 。 建业地产公告称 ， 拟发行3亿美元优先票据 ， 票面利率7.25% ， 所得款项净额将用于偿还一年内到期的现有中长期境外债务 。 华南城公告称 ， 拟发行2亿美元优先票据 ， 票面利率11.5% ， 所得款项净额将用于现有债务再融资及一般企业用途 。
禹洲集团公告称 ， 拟发行3亿美元绿色优先票据 ， 票面利率7.85% ， 所得款项净额将用于一年内到期的现有中长期境外债务再融资 。 新城发展公告称 ， 拟发行2.5亿美元票据 ， 票面利率6.0% ， 拟将票据的所得款项净额用于偿还其到期境外债务 。
进入8月 ， 密集发债成了近期房企融资的缩影 。 4日 ， 合景泰富、华发、龙湖发布公告 ， 合景泰富发行于2025年到期本金总额2亿美元、年利率5.95%的优先票据；华发发行规模10亿元 ， 票面利率为4.18%的公司债；龙湖拟发行规模为不超过30亿元（含30亿元）公司债券 ， 分别为五年期品种及七年期品种 ， 票面利率询价区间分别为3.3%-4.3%及3.8%-4.8% 。
8月首周尚未结束 ， 就出现了与7月同样火热的发债局面 ， 而以美元债为代表的融资则从6月开始出现大规模上涨趋势 。 中原数据统计显示 ， 6月单月多家房企发行美元债 ， 合计金额高达63.3亿美元 ， 7月房企融资继续恢复性上涨 ， 7月单月合计融资高达27笔73.4亿美元 。 截止8月6日 ， 房企融资海外美元142笔452亿美元 ， 相比2019年同期的163笔543亿美元下调了16.7% 。
实际上 ， 受海外疫情影响 ， 海外债的发行在今年3-5月出现了低点 ， 甚至在4月出现零成交现象 ， 因此对于部分房企非常重要的海外融资 ， 数量出现了明显减少的现象 ， 少数融资也面临高价的可能 。 贝壳研究院表示 ， 预计至年末 ， 境外债市都将存在较多不确定因素 。
然而为应对即将到来的偿债高峰 ， 各家房企不得不利用能用的全部融资渠道 。 境外融资相对艰难之时 ， 境内融资打开了一条通道 。 境内债市在短期宽松中保持活跃 ， 自今年2月 ， 连续5个月境内债券规模占比超境外债券 。
7月 ， 境外融资共发行27笔 ， 融资规模约505亿元人民币；境内融资共发行82笔债券融资 ， 较上月增加20笔 ， 融资规模约728亿元 ， 环比增长50% 。
融资力度一直在不断增加的原因在于迫在眉睫的到期债务 。 贝壳研究院数据显示 ， 从现有债券规模统计看 ， 自2020年8月到2021年上半年有4个单月到期规模超千亿 ， 房企偿债压力不断增强 ， 预计发债需求将长期保持高位 ， 2020全年房企融资规模或将超越2019年水平 。 而2021年下半年与2022年下半年的债券到期压力已经分别突破5000亿元与3000亿元 。 彭博数据显示 ， 2020年全年房企海外债务到期规模达到294.65亿美元 ， 折合人民币2039.83亿元 。
从7月单月来看 ， 境内外债券融资到期债务规模约1028亿元 ， 较上月增长43% ， 其中境内到期债务规模约848亿元 ， 占比约82% ， 下半年整体偿债压力明显高于上半年 。
除融资外 ， 房企也在加大力度回款 。 据不完全统计 ， 从目前公布的22家房企中期业绩来看 ， 有15家预告赢喜 ， 占比约68% 。
克而瑞研究中心的统计数据显示 ， 7月 ， TOP100房企实现销售操盘金额9386.4亿元 ， 单月业绩同比增速自4月转正后逐月回升 ， 进一步提升至25.7% ， 单月业绩环比降幅低于去年同期 。 从累计操盘销售来看 ， 1-7月百强房企整体业绩同比增长2.7% ， 自年初以来累计业绩增速首次转正 ， 已有18家房企销售额超千亿元 。 逐步冲出疫情影响的房企 ， 在销售回暖的情况下 ， 还债压力将有所缓解 。


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