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蓝白观楼市|8月份，房贷新合同来了！有房族面临“2选1”，内行：别想占银行便宜

蓝白观楼市|8月份，房贷新合同来了！有房族面临“2选1”，内行：别想占银行便宜

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蓝白观楼市|8月份，房贷新合同来了！有房族面临“2选1”，内行：别想占银行便宜

如果你正还着房贷 ， 最近应该了解一件事：8月份 ， 你的房贷合同要变了 。
这事还要从去年8月份说起 。2019年8月17日 ， 央行发布公告决定完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制 。
新LPR的主要特点是：报价方式改为按照公开市场操作利率加点、增加5年期以上期限品种、报价行范围代表性增强和报价频率改为每月报价一次 。
说白一点：以前我们买房 ， 参考的是基准利率 ， 也就是最近几年一直没有变化的4.9% ， 银行在此基础上 ， 会进行上浮、持平或下折的操作 ， 从最近两年的情况来看 ， 不少城市买房利率普遍要上浮20%以上 。
但是 ， 根据规定 ， 从去年8月份开始 ， 我们所熟知的房贷利率 ， 就不再挂钩贷款基准利率了 ， 开始以LPR报价为“锚” 。
这个LPR报价 ， 去哪找呢？
每个月20号上午9点半 ， 你都可以在全国银行间同业拆借中心和央行网站找到 ， LPR报价分1年期和5年期 ， 由于房贷动辄几十二三十年的 ， 所以参考的是5年期以上LPR的报价 。

举个例子 ， 7月份 ， 1年期/5年期LPR分别为3.85％/4.65％ ， 房贷利率参考的是4.65% ， 各个银行在此基础上进行加点（0.01%为1个基点） ， 如果首套房加80个基点 ， 那房贷执行利率就是5.45% ， 如果加100个基点 ， 那执行利率就是5.65% ， 以此类推 。
这里就出现了一个问题：新购房的人 ， 购房利率参考的是LPR ， 那以前购房的人怎么办？假如LPR报价一直降 ， 原来买房的人没办法降低房贷执行利率 ， 岂不是吃亏了？
放心 ， 这一点早就考虑到了 。根据央行公告 ， 今年3月1日起 ， 金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商 ， 将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR（贷款市场报价利率）为定价基准加点形成 ， 也可转换为固定利率 。
请注意：个人房贷转换时统一用2019年12月发布的LPR（4.8%）为基准 ， 所有客户在2020年3月—8月期间的任何时点转换 ， 同一笔贷款的点差都是一样的 ， 保证大家都公平 。
现在已经将近8月中旬 ， 离房贷转换LPR合同只剩20多天了 ， 如果转换窗口关闭 ， 以后LPR报价继续下降的话 ， 就享受不到房贷利率下降的优惠 。
具体该如何转换？我们再举一个例子 。老李前年买的房子 ， 一家人的积蓄交了首付 ， 偏偏碰上了房贷利率上浮 ， 首套房直接上浮20% ， 按揭合同期限是30年 ， 也就是4.9%×（1+20%）=5.88% 。

老李感觉有点吃亏 ， 想在8月31日之前把房贷合同转换成LPR ， 接下来 ， 他需要做的是：

1 ， 跟银行联系 ， 询问转换方式 。
2 ， 确定转换时间 ， 重定价周期仍为1年 ， 重定价日仍为每年1月1日 ， 那么加点幅度应为98个基点（5.88%-4.8%=1.08%） 。
3 ， 老李的房贷合同转换LPR后的执行利率还是5.88% ， 只不过计算方式变成了4.8%+1.08%=5.88% 。
4 ， 如果到今年底 ， 5年期以上LPR下降到了4.5% ， 那在明年重定价日 ， 老李的房贷利率就是4.5%+1.08%=5.58% 。
有人会说了 ， 转换新合同这么麻烦 ， 不转不行么？
当然可以 ， 如果老李选择“固定”利率 ， 那在他剩下28年的按揭期限里 ， 房贷利率永远都是5.88% ， 不会再有任何变化 。
说白了 ， 摆在有房族面前的 ， 是一道“2选1”的难题 ， 这道题已经进入“倒计时”阶段 。
接下来的20多天时间里 ， 要么转成LPR ， 跟着5年期LPR报价随波逐流 ， 要么选固定 ， 接下来利率不会有任何变化 。
从现在开始到8月31日这段时间 ， 给了我们“主动权” ， 过了这段时间 ， 想转也转不了 。

还有一点要注意 ， 很多人觉得 ， 闭着眼睛选固定利率 ， 就是“占了银行的便宜” 。

这种观点无疑走入了误区 。理论上讲 ， 不管你转LPR还是保持固定利率不变 ， 银行都只是一个“中间环节” ， 他们是不可能预判到未来LPR报价变化趋势的 。
用业内经常挂在嘴边的话来说：别想着占银行便宜 。
如果觉得未来降息会继续 ， LPR报价会持续走低 ， 那就选浮动利率转换成房贷新合同 。
如果你觉得未来还可能会加息 ， 现在的利率是低点 ， 那就选固定利率不变 。
【蓝白观楼市|8月份，房贷新合同来了！有房族面临“2选1”，内行：别想占银行便宜】归根结底 ， 要转LPR新合同还是维持现状不变 ， 完全是个人偏主观的判断 ， 跟银行的关系不大 。


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