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章哥说买房|售楼处的那些事儿，你知道其中的套路吗？

章哥说买房|售楼处的那些事儿，你知道其中的套路吗？


北京章哥 ， 房地产从业20年 ， 通晓业内门道 ， 我不做所谓的“专家” ， 只用二十年实战经验帮大家答疑解惑 。
提问：
章哥好 ， 本人刚需改善 ， 这些日子看了N多的项目 ， 被售楼处的各种沙盘和讲解弄得实在脑子有些乱了 。 请问您有什么经验和建议吗？去买新房应该注意些什么？谢谢 。
回答：
售楼处其实就是个商场 ， 售楼员也就是导购 ， 代销着从开发商那里批发来的房子而已 。 甚至还不如商场呢 ， 因为一般商场买的都是现货 ， 还能现场试用 。 而售楼处呢 ， 很多时候买的是期房 ， 甚至只是张图纸而已 。
买房是人生大事 ， 几乎是一辈子最大的消费支出了 。 可很多人在平时买件衣服都要货比三家 ， 在网上或市场里反复的试穿比较 ， 买房子这种大事却总想偷懒 ， 盲目的相信自己的直觉或开发商的广告 ， 事后还给自己找借口 ， 反正背后谁吃亏谁知道 。
20年的职业生涯中 ， 我不知道去过多少家售楼处 ， 自己工作过的就至少有几十个 ， 那就讲讲售楼处的那些事儿吧 ， 看看里面有多少秘密和套路 。
1、很多规划都是“鬼话” 。
售楼员们滔滔不绝的给你讲未来的发展 ， 指着规划图能讲出花来 。 但实际是 ， 那张图纸指不定是哪儿来的呢！或是八张图合成的一张 ， 十年前早就作废和修改的图纸也拿来用 ， 反正只要是能吸引人就行 。
里面的比例尺根本就是胡来的 ， 看着地铁和产业园就在旁边 ， 实际上连孙悟空都得翻八个跟头都到不了 。
所以 ， 干脆就不要听鬼话 ， 只能看 ， 看施工现场 ， 看项目完工日期 ， 眼见才能为实 。 一切图纸都不能当真 。
2、售楼处看上去是开发商的地盘 ， 其实未必 。
这里或许是他们的自营团队 ， 但很多的时候是全案外包 。 也就是都是第三方营销公司 ， 只不过打着开发商的名义而已 。
开发商对他们只是名义上的管理 ， 实际上没有真正的控制权 ， 甚至连人家的项目销讲和说辞都控制不了 。 反正人家只要把房给你卖出去就行了 ， 你管人家怎么忽悠呢！
在这种情况下 ， 售楼员几乎什么都敢承诺 ， 只要你能掏钱就行 。 反正最后是开发商收拾烂摊子 ， 大不了咱甩手不干了 。
其实开发商也不怕 ， 只要没有写在合同上 ， 一切都是个人行为 ， 上了法院都拿人家没辙 。
所以 ， 一切承诺都要有书面承诺 ， 至少是要有录音 ， 否则全都没有效力 。
3、售楼处处里还来往着几波人 ， 或是看房团、或是中介 ， 还有私人定制的服务公司 。
这些其实都是渠道商 ， 也就是相当于分销商 。 他们有的是挣人头费 ， 不管是否成交 ， 只要来个人登记就领钱 。 有的是按次收费 ， 不管来多少人买不买 ， 就挣个活动组织费 。 当然大部分还是挣佣金的 ， 必须带来的客户签了约才能拿到提成 。
不要相信这些渠道商所谓的和开发商关系如何 ， 能拿到特价房源 ， 价格比售楼处还低什么的 。 销售体系是开发商的根本 ， 必须保证内外一致 ， 否则整个系统就乱套了 。 跳单挖墙脚的事情会频繁发生 ， 最终房子没卖出去 ， 倒把客户吓跑了 。
所以 ， 买房其实从谁手里买 ， 在价格上都是一样的 ， 只是享受的服务不同罢了 。 （当然 ， 有时候渠道商也会从自己的提成里 ， 拿出一部分来返现 ， 这就和开发商无关了）
4、售楼处的沙盘 ， 为什么和实景不一样？
要知道 ， 沙盘是在开刚开始设计时就开始制作了 ， 甚至压根就是规划时的概念 。 或者更厉害的 ， 干脆是沙盘设计师凭经验的猜想 ， 他们才不管将来真正是啥样呢 。
所以 ， 有时候未必是开发商想糊弄买房人 ， 是他们也没办法 ， 建设中临时修改的事情太多了 。
也就是说 ， 不要太过相信沙盘里的那些景观道路 ， 建成时的实际情况连开发商老板都说不清 。 也正基于此 ， 也就没人会把这些写进合同里 ， 确实只能以实景为准 。 真实商品的买家秀和卖家秀都相差巨大 ， 何况这压根儿就是概念的卖家秀呢 。
还有一种沙盘 ， 就是户型的小模型 ， 配合着户型图和样板间来做销讲 。 很多买房人觉得这比户型图立体 ， 又没有样板间那么多的装饰 ， 所以应该是最可信的 。
那你就错了 ， 其实这户模才是能隐藏最多的瑕疵 。 首先你就分不出承重墙等墙体 ， 都是薄薄的一块板 ， 显得所有房间都宽敞明亮 。 其次 ， 厨卫里的设施根本没人会按实际比例来制作 ， 只会给人超值的感觉 。 样板间里的家具做小了 ， 看房人有时还是能发现的 ， 毕竟能近距离观察 。 但户模里的怎么看 ， 那比例尺量吗？
【章哥说买房|售楼处的那些事儿，你知道其中的套路吗？】所以 ， 如果是选户型 ， 懂行的干脆看图纸 ， 要么就等着看现房 ， 各种渲染过的宣传品还是尽量小心吧 。
5、售楼处里的公示价格牌 。
价格当然是真的 ， 至少在大城市 ， 谁也不敢来造假 。 但是 ， 就算是公示了又能怎么样？北京还有上下5%的浮动区间呢 ， 其他城市更是五花八门 ， 各种的浮动和定价全都不一样 。


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